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Guides pratiques

Tout comprendre sur la location

24 guides clairs et sourcés pour rédiger, gérer et sécuriser votre bail d'habitation — à jour des règles 2026.

Louer un logement

Bail vide ou meublé : quelle location choisir ?

Le bail vide est conclu pour trois ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, tandis que le bail meublé est signé pour un an (neuf mois pour un étudiant). La location meublée suppose un logement équipé du mobilier fixé par décret et permet un dépôt de garantie plus élevé ainsi qu'un préavis de départ réduit. Le choix dépend donc de la durée d'occupation visée, du niveau d'équipement du logement et du régime applicable aux charges. Les deux formes de location restent régies par la loi du 6 juillet 1989.

Bail : durée, préavis et reconduction expliqués

La durée d'un bail dépend de sa nature : trois ans minimum en location vide lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, six ans pour une personne morale, et un an en location meublée (neuf mois pour un étudiant). Le préavis du locataire est de trois mois en vide, réduit à un mois en zone tendue ou pour motif légal, et d'un mois en meublé. Le bailleur, lui, doit respecter un préavis de six mois en vide et trois mois en meublé, avec un congé toujours motivé. À défaut de congé, le bail se reconduit tacitement à l'échéance.

Loyer & argent

Dépôt de garantie : montant et restitution en 2026

Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois pour une location meublée. Le bailleur le restitue dans un délai d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes justifiées restant dues. Ces règles sont fixées par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Charges locatives : provision ou forfait ?

Les charges locatives récupérables sont les dépenses payées par le bailleur qu'il peut récupérer auprès du locataire, dans la liste fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elles peuvent être versées sous forme de provisions mensuelles régularisées chaque année sur justificatifs, ou, en location meublée seulement, sous forme d'un forfait non soumis à régularisation. Le choix du régime détermine les obligations de justification du bailleur.

Réviser un loyer avec l'IRL : mode d'emploi

Un bailleur peut réviser le loyer une fois par an si une clause de révision figure au bail, en appliquant la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE. La révision se fait à la date prévue au bail : nouveau loyer = loyer en cours × (IRL nouveau / IRL du même trimestre l'année précédente). À défaut de révision dans les douze mois, l'augmentation de l'année écoulée est perdue.

Encadrement des loyers : zones tendues expliquées

Dans certaines communes en zone tendue, un dispositif expérimental d'encadrement des loyers plafonne le loyer de base à un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Ce plafond est exprimé en euros par mètre carré selon le secteur, le type de logement et l'époque de construction. Un complément de loyer n'est admis que pour des caractéristiques exceptionnelles et doit être justifié. Il faut consulter l'arrêté préfectoral ou le simulateur officiel pour connaître les montants applicables.

Énergie & DPE

DPE F ou G : peut-on encore louer en 2026 ?

En 2026, un logement classé F au diagnostic de performance énergétique (DPE) peut encore être proposé à la location, mais un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 au titre du critère de décence énergétique. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté ni révisé (loi Climat et Résilience n° 2021-1104). La classe F sera à son tour interdite à la mise en location au 1er janvier 2028.

Diagnostics obligatoires pour louer : le DDT

Pour louer un logement, le bailleur doit annexer au bail un dossier de diagnostic technique (DDT) qui regroupe, selon les cas, plusieurs diagnostics obligatoires : le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant le 1er janvier 1949, l'état des risques et pollutions (ERP), l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz de plus de quinze ans, l'information sur l'amiante et l'information bruit à proximité d'un aérodrome. Ces documents sont réalisés par des diagnostiqueurs certifiés et remis au locataire à la signature du bail.

Le contrat de bail

Annexes obligatoires du bail : la liste complète

Le bail doit être accompagné de plusieurs annexes obligatoires : la notice d'information, le dossier de diagnostic technique, l'état des lieux d'entrée, et, selon les situations, l'extrait du règlement de copropriété, l'acte de cautionnement, l'inventaire du mobilier en meublé et la grille de vétusté. Ces pièces découlent du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 pris pour l'application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Certaines sont exigées pour tout logement, d'autres uniquement lorsque la situation le justifie.

Loi ALUR : ce qui a changé pour les bailleurs

La loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) a profondément encadré la relation locative. Pour les bailleurs, elle a instauré un contrat type et un état des lieux type obligatoires, encadré les honoraires d'agence, prévu l'encadrement des loyers en zone tendue, limité les pièces exigibles du candidat locataire et renforcé les règles de copropriété. Ces évolutions s'appliquent dans le cadre de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que la loi ALUR est venue compléter.

Garanties & impayés

Caution solidaire : rôle et engagement du garant

La caution, appelée aussi garant, est la personne qui s'engage à payer les dettes locatives du locataire s'il fait défaut. Cet engagement prend deux formes : la caution simple, où le bailleur poursuit d'abord le locataire, et la caution solidaire, où le bailleur peut réclamer directement les sommes dues au garant. L'engagement doit être formalisé par un acte de cautionnement exprimant clairement son étendue, annexé au bail.

Clause résolutoire et impayés : la procédure 2026

La clause résolutoire est une clause du bail qui prévoit sa résiliation de plein droit lorsque le locataire manque à certaines obligations. En cas d'impayé de loyer ou de charges, la résiliation peut intervenir six semaines après un commandement de payer resté infructueux, délai issu de la loi du 27 juillet 2023. Pour un défaut d'assurance, ce délai est d'un mois après commandement. Le juge peut néanmoins accorder au locataire des délais de paiement.

Gérer la location

Gérer sa location seul ou déléguer à une agence ?

Un bailleur peut gérer son bien seul ou confier la gestion à un professionnel au moyen d'un mandat de gestion. Le recours à un mandataire est facultatif : la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'impose aucune intermédiation. La gestion en direct offre un contrôle total mais suppose de suivre soi-même les loyers, les charges et les obligations légales ; la délégation transfère ces tâches à un professionnel qui encaisse les loyers, régularise les charges, gère les sinistres et effectue les relances. Le choix dépend du temps disponible, de la distance et du niveau de sécurité recherché.

Régularisation des charges locatives : mode d'emploi

La régularisation des charges est l'opération annuelle par laquelle le bailleur compare les provisions versées par le locataire aux dépenses réelles récupérables. Si les provisions dépassent les dépenses, le trop-perçu est remboursé ; si elles sont insuffisantes, un rappel est réclamé. Le bailleur communique un décompte des charges par nature et tient les pièces justificatives à la disposition du locataire pendant six mois. La régularisation ou le rappel peut être demandé dans la limite de la prescription de trois ans. Les charges au forfait, en meublé, ne sont pas régularisables.

Quittance de loyer : obligations du bailleur

La quittance de loyer est le document par lequel le bailleur atteste que le locataire a payé son loyer et ses charges. Le bailleur est tenu de la transmettre gratuitement au locataire qui en fait la demande : aucun frais ne peut être facturé pour son établissement ou son envoi. Elle mentionne le détail entre le loyer et les charges. En cas de paiement partiel, le bailleur délivre un simple reçu à la place de la quittance.

Loyer impayé : que faire, étape par étape

Face à un loyer impayé, la procédure suit des étapes ordonnées : relance amiable, puis commandement de payer délivré par un commissaire de justice. À défaut de régularisation, la clause résolutoire du bail peut être mise en jeu six semaines après un commandement resté infructueux, délai issu de la loi du 27 juillet 2023. Le bailleur saisit ensuite le juge des contentieux de la protection, qui peut accorder des délais de paiement avant toute résiliation et expulsion. Les expulsions sont suspendues pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.

Copropriété

Louer un logement en copropriété : les règles

Mettre en location un logement situé dans une copropriété impose de respecter à la fois la loi du 6 juillet 1989 qui régit le bail et la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui organise la copropriété. Le bailleur copropriétaire reste responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, tandis que le locataire doit respecter le règlement de copropriété. Un extrait de ce règlement (parties communes, quote-part, destination de l'immeuble) est annexé au bail.

Charges de copropriété récupérables sur le locataire

Dans une copropriété, le bailleur règle au syndic l'ensemble des charges appelées pour son lot, puis récupère auprès du locataire la seule part des charges dites récupérables. La liste de ces charges est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : entretien courant des parties communes, ascenseur, eau, chauffage collectif, taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Les charges non récupérables, comme les honoraires de syndic ou les gros travaux, restent définitivement à la charge du bailleur.

Changer de syndic de copropriété : la procédure

Le syndic de copropriété est désigné par l'assemblée générale des copropriétaires, pour un mandat d'une durée maximale de trois ans renouvelable. Pour en changer, il faut mettre plusieurs syndics en concurrence, inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale, puis voter la désignation du nouveau syndic à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires). La copropriété est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Règlement de copropriété et location expliqués

Le règlement de copropriété est le document contractuel qui définit les lots, les parties communes et privatives, les quotes-parts (tantièmes) et la destination de l'immeuble. Il est opposable aux copropriétaires comme aux locataires : un extrait doit être annexé au bail. La copropriété est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Comprendre ce document permet au bailleur et au locataire d'éviter les conflits d'usage.

Sécuriser & rénover

Assurance loyers impayés (GLI) : comment ça marche

La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance facultative souscrite par le bailleur pour se prémunir contre les loyers non réglés. Elle couvre généralement les impayés et, selon les contrats, les détériorations et les frais de procédure. Le locataire doit remplir des conditions de solvabilité fixées par l'assureur. La GLI ne se cumule pas avec un cautionnement, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.

Rénover une passoire thermique avant de louer

Une passoire thermique est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Depuis le 24 août 2022, le loyer de ces logements est gelé, et leur mise en location est progressivement interdite : la classe G depuis le 1er janvier 2025, la classe F au 1er janvier 2028 et la classe E au 1er janvier 2034 en métropole. Rénover avant de louer permet de rester en conformité, de préserver la valeur du bien et d'améliorer son attractivité.

Entrée dans les lieux

État des lieux d'entrée et de sortie : le guide

L'état des lieux est un document établi contradictoirement et à l'amiable entre le bailleur et le locataire, en autant d'exemplaires que de parties, une première fois à l'entrée lors de la remise des clés, puis à la sortie lors de la restitution. La comparaison entre ces deux constats détermine les réparations pouvant être mises à la charge du locataire. À défaut d'état des lieux, le logement est présumé avoir été reçu en bon état, sauf preuve contraire.

Dossier locataire : pièces autorisées et interdites

La liste des pièces qu'un bailleur peut exiger d'un candidat locataire et de sa caution est limitative : elle est fixée par le décret n° 2015-1437 et le bailleur ne peut réclamer aucun document qui n'y figure pas. Certaines pièces sont expressément interdites, comme la carte Vitale, un relevé de compte bancaire ou un extrait de casier judiciaire. La sélection du locataire doit par ailleurs se faire sans aucune discrimination.