Comprendre la location, avant, pendant et après le bail
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Bail, charges, dépôt de garantie, diagnostics : les règles et les étapes essentielles.
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Bail vide ou meublé : quelle location choisir ?
Le bail vide est conclu pour trois ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, tandis que le bail meublé est signé pour un an (neuf mois pour un étudiant). La location meublée suppose un logement équipé du mobilier fixé par décret et permet un dépôt de garantie plus élevé ainsi qu'un préavis de départ réduit. Le choix dépend donc de la durée d'occupation visée, du niveau d'équipement du logement et du régime applicable aux charges. Les deux formes de location restent régies par la loi du 6 juillet 1989.6 minmis à jour le 23 juillet 2026Bail : durée, préavis et reconduction expliqués
La durée d'un bail dépend de sa nature : trois ans minimum en location vide lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, six ans pour une personne morale, et un an en location meublée (neuf mois pour un étudiant). Le préavis du locataire est de trois mois en vide, réduit à un mois en zone tendue ou pour motif légal, et d'un mois en meublé. Le bailleur, lui, doit respecter un préavis de six mois en vide et trois mois en meublé, avec un congé toujours motivé. À défaut de congé, le bail se reconduit tacitement à l'échéance.6 minmis à jour le 23 juillet 2026DPE F ou G : peut-on encore louer en 2026 ?
En 2026, un logement classé F au diagnostic de performance énergétique (DPE) peut encore être proposé à la location, mais un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 au titre du critère de décence énergétique. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté ni révisé (loi Climat et Résilience n° 2021-1104). La classe F sera à son tour interdite à la mise en location au 1er janvier 2028.6 minmis à jour le 17 septembre 2026Diagnostics obligatoires pour louer : le DDT
Pour louer un logement, le bailleur doit annexer au bail un dossier de diagnostic technique (DDT) qui regroupe, selon les cas, plusieurs diagnostics obligatoires : le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant le 1er janvier 1949, l'état des risques et pollutions (ERP), l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz de plus de quinze ans, l'information sur l'amiante et l'information bruit à proximité d'un aérodrome. Ces documents sont réalisés par des diagnostiqueurs certifiés et remis au locataire à la signature du bail.6 minmis à jour le 23 juillet 2026Annexes obligatoires du bail : la liste complète
Le bail doit être accompagné de plusieurs annexes obligatoires : la notice d'information, le dossier de diagnostic technique, l'état des lieux d'entrée, et, selon les situations, l'extrait du règlement de copropriété, l'acte de cautionnement, l'inventaire du mobilier en meublé et la grille de vétusté. Ces pièces découlent du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 pris pour l'application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Certaines sont exigées pour tout logement, d'autres uniquement lorsque la situation le justifie.7 minmis à jour le 23 juillet 2026Loi ALUR : ce qui a changé pour les bailleurs
La loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) a profondément encadré la relation locative. Pour les bailleurs, elle a instauré un contrat type et un état des lieux type obligatoires, encadré les honoraires d'agence, prévu l'encadrement des loyers en zone tendue, limité les pièces exigibles du candidat locataire et renforcé les règles de copropriété. Ces évolutions s'appliquent dans le cadre de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que la loi ALUR est venue compléter.7 minmis à jour le 23 juillet 2026État des lieux d’entrée et de sortie : le guide complet
L'état des lieux décrit précisément le logement, pièce par pièce, une première fois à l'entrée lors de la remise des clés, puis à la sortie lors de la restitution. Sa comparaison détermine les réparations imputables au locataire. Régi par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, il doit être établi contradictoirement. Pour réaliser et éditer votre état des lieux (entrée/sortie) avec photos horodatées en PDF, utilisez l'outil dédié EtatDesLieuxPDF ; le contrat, lui, se crée sur bailgratuit.8 minmis à jour le 4 août 2026Dossier locataire : pièces autorisées et interdites
La liste des pièces qu'un bailleur peut exiger d'un candidat locataire et de sa caution est limitative : elle est fixée par le décret n° 2015-1437 et le bailleur ne peut réclamer aucun document qui n'y figure pas. Certaines pièces sont expressément interdites, comme la carte Vitale, un relevé de compte bancaire ou un extrait de casier judiciaire. La sélection du locataire doit par ailleurs se faire sans aucune discrimination.7 minmis à jour le 23 juillet 2026Avenant au bail : modifier un contrat en cours
Un avenant au bail est un document écrit et signé des deux parties qui modifie une clause d'un contrat de location en cours, sans le résilier. Il s'ajoute au bail initial et ne remplace que les points qu'il vise expressément : arrivée ou départ d'un colocataire, changement de garant, ajustement de la durée, prise en compte de travaux ou révision exceptionnelle convenue d'un commun accord. Toutes les autres clauses du bail d'origine restent applicables. Pour être valable, l'avenant suppose l'accord des deux parties : ni le bailleur ni le locataire ne peut l'imposer unilatéralement.6 minmis à jour le 23 juillet 2026Mentions obligatoires du bail : la liste complète
Le contrat de bail doit comporter un ensemble de mentions obligatoires : l'identité des parties, la date de prise d'effet et la durée, la consistance du logement et sa surface habitable, la destination des locaux, le montant du loyer et ses modalités de paiement et de révision, le dépôt de garantie et, le cas échéant, les honoraires. Ces mentions découlent du contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, pris en application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les annexes obligatoires (notice, diagnostics, état des lieux) s'y ajoutent et complètent le dossier.7 minmis à jour le 23 juillet 2026Réparations locatives : qui paie quoi ?
La répartition des réparations entre bailleur et locataire suit une règle simple : le locataire prend en charge l'entretien courant du logement et les menues réparations, tandis que le bailleur assume les grosses réparations, celles dues à la vétusté, à un vice de construction ou à la force majeure. La liste des réparations locatives à la charge du locataire est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. À la sortie, une grille de vétusté peut aider à répartir les responsabilités selon l'usure des équipements.7 minmis à jour le 17 septembre 2026Logement décent : tous les critères en 2026
Un logement décent est un logement qui respecte les critères fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 : une surface et un volume minimaux, l'absence de risque pour la sécurité et la santé, l'absence d'infestation d'espèces nuisibles, des équipements de confort minimaux et une performance énergétique minimale. Le bailleur a l'obligation de délivrer un logement décent au titre de la loi du 6 juillet 1989. Si le logement ne l'est pas, le locataire peut en exiger la mise en conformité, au besoin devant le juge.7 minmis à jour le 23 juillet 2026Obligations du bailleur et du locataire
Dans un bail d'habitation, les obligations respectives du bailleur et du locataire sont fixées par les articles 6 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le bailleur doit notamment délivrer un logement décent et en bon état, assurer au locataire une jouissance paisible, entretenir les locaux et remettre gratuitement une quittance. Le locataire doit payer le loyer et les charges aux termes convenus, user paisiblement des lieux, en assurer l'entretien courant, souscrire une assurance et répondre des dégradations. Ces obligations sont réciproques et s'appliquent pendant toute la durée du contrat.7 minmis à jour le 23 juillet 2026Permis de louer : déclaration ou autorisation ?
Le permis de louer est un dispositif issu de la loi ALUR (articles L.634-1 et L.635-1 du Code de la construction et de l'habitation) qui permet aux communes et intercommunalités de lutter contre l'habitat indigne. Dans les secteurs qu'elles délimitent, la mise en location est soumise soit à une déclaration préalable, à déposer après la signature du bail, soit à une autorisation préalable, à obtenir avant de louer. Le champ d'application est strictement local : il faut vérifier auprès de la mairie ou de l'intercommunalité si l'adresse du logement est concernée. Le non-respect du dispositif expose le bailleur à une amende administrative.7 minmis à jour le 23 juillet 2026Rédiger un bail de location conforme en 2026 : le guide complet
Un bail de location conforme en 2026 doit respecter la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et reprendre le contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Il doit être écrit, mentionner les parties, le logement, le loyer, la durée et le dépôt de garantie, puis intégrer les annexes obligatoires (notice d'information, diagnostics dont le DPE, état des lieux). La durée est de 3 ans pour un logement vide et 1 an pour un meublé, et un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025.9 minmis à jour le 24 juillet 2026Liste des meubles obligatoires en location meublée
Pour qu'un logement soit loué en meublé à titre de résidence principale, il doit comporter au moins onze catégories d'équipements listées par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie, dispositif d'occultation des fenêtres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment de congélation, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d'entretien ménager. Si l'un de ces éléments manque, le juge peut requalifier le bail meublé en location vide, avec les conséquences plus lourdes qui en découlent pour le bailleur. Un inventaire détaillé du mobilier doit par ailleurs être annexé au contrat.6 minmis à jour le 30 juillet 2026Assurance PNO du propriétaire bailleur : obligatoire ou recommandée ?
L'assurance PNO (propriétaire non occupant) est de fait obligatoire pour un bailleur en copropriété : depuis la loi ALUR, chaque copropriétaire doit être couvert au moins en responsabilité civile (article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), qu'il occupe son lot ou le loue. Pour une maison individuelle, aucune obligation légale n'existe, mais la PNO reste vivement recommandée. Elle comble les trous que ne couvrent ni l'assurance du locataire, ni celle de l'immeuble.6 minmis à jour le 30 juillet 2026Modèle de bail gratuit à imprimer (2026)
Un modèle de bail gratuit à imprimer se télécharge au format Word ou PDF, mais il doit impérativement reprendre le contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, pris en application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Un document vierge rempli à la main expose aux oublis de mentions obligatoires. Le plus sûr reste de générer un bail déjà pré-rempli au format du contrat type, prêt à imprimer et à signer, puis d'y joindre les annexes (notice d'information, diagnostics, état des lieux).7 minmis à jour le 4 août 2026Bail à titre gratuit : c’est un prêt à usage
L'expression "bail à titre gratuit" est un abus de langage. Un bail suppose par définition un loyer ; prêter un logement sans contrepartie financière n'est pas un bail mais un prêt à usage, aussi appelé commodat. Il est régi par le Code civil (articles 1875 à 1891), et non par la loi du 6 juillet 1989. L'article 1875 le définit comme le contrat par lequel on livre une chose pour s'en servir, à charge de la rendre. Dès qu'un loyer, même modeste, est prévu, il faut un vrai bail.7 minmis à jour le 4 août 2026Bail entre particuliers : louer sans agence
Louer de particulier à particulier, sans agence, est parfaitement légal : la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 s'applique de la même façon, que l'on passe ou non par un professionnel. Le bailleur fixe le loyer, constitue le dossier du locataire dans les limites autorisées, rédige un bail conforme au contrat type et réalise l'état des lieux. Le principal avantage est l'économie des honoraires d'agence ; en contrepartie, le propriétaire assume seul le temps, la conformité et le risque d'impayé. Le générateur gratuit permet de rédiger le bail sans frais.8 minmis à jour le 4 août 2026Bail garage, box ou parking : contrat et règles
Un garage, un box, une place de parking ou une cave loué seul, indépendamment de tout logement, n'est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 : il relève du louage de choses du code civil et donc de la liberté contractuelle. La durée, le préavis, le dépôt de garantie et la révision du loyer sont fixés librement par le contrat. En revanche, si le garage est loué accessoirement au logement par le même bailleur, il suit intégralement le régime du bail d'habitation.8 minmis à jour le 5 août 2026Mettre son bien en location : le guide complet
Mettre son appartement en location suit toujours le même enchaînement : estimer le loyer, publier une annonce conforme, organiser les visites, sélectionner un candidat solvable, puis signer le bail et établir l'état des lieux. Chaque étape a ses règles. L'article 2-1 de la loi du 6 juillet 1989 encadre le contenu des annonces, le décret n° 2015-1437 limite les pièces exigibles du candidat, l'article 1er interdit toute discrimination et l'article 5 plafonne les honoraires refacturés au locataire.8 minmis à jour le 5 août 2026
Pendant la location
Dépôt de garantie : montant et restitution en 2026
Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois pour une location meublée. Le bailleur le restitue dans un délai d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes justifiées restant dues. Ces règles sont fixées par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.7 minmis à jour le 23 juillet 2026Charges locatives : provision ou forfait ?
Les charges locatives récupérables sont les dépenses payées par le bailleur qu'il peut récupérer auprès du locataire, dans la liste fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elles peuvent être versées sous forme de provisions mensuelles régularisées chaque année sur justificatifs, ou, en location meublée seulement, sous forme d'un forfait non soumis à régularisation. Le choix du régime détermine les obligations de justification du bailleur.7 minmis à jour le 23 juillet 2026Réviser un loyer avec l’IRL : mode d’emploi
Un bailleur peut réviser le loyer une fois par an si une clause de révision figure au bail, en appliquant la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE. La révision se fait à la date prévue au bail : nouveau loyer = loyer en cours × (IRL nouveau / IRL du même trimestre l'année précédente). À défaut de révision dans les douze mois, l'augmentation de l'année écoulée est perdue.6 minmis à jour le 23 juillet 2026Encadrement des loyers : zones tendues expliquées
Dans certaines communes en zone tendue, un dispositif expérimental d'encadrement des loyers plafonne le loyer de base à un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Ce plafond est exprimé en euros par mètre carré selon le secteur, le type de logement et l'époque de construction. Un complément de loyer n'est admis que pour des caractéristiques exceptionnelles et doit être justifié. Il faut consulter l'arrêté préfectoral ou le simulateur officiel pour connaître les montants applicables.6 minmis à jour le 23 juillet 2026Caution solidaire et garant : rôle et engagement 2026
La caution, appelée couramment garant, est la personne qui s'engage à régler les dettes locatives du locataire s'il ne paie pas. Son engagement prend deux formes très différentes : la caution simple, où le bailleur poursuit d'abord le locataire, et la caution solidaire, où le bailleur réclame directement les sommes dues au garant. Il se formalise par un acte de cautionnement écrit, encadré par la loi du 6 juillet 1989 et, depuis 2022, par le nouveau droit des sûretés. Ce guide détaille le rôle du garant, le contenu de l'acte à jour, qui peut se porter caution, la durée de l'engagement et les alternatives.11 minmis à jour le 4 août 2026Clause résolutoire et impayés : la procédure 2026
La clause résolutoire est une clause du bail qui prévoit sa résiliation de plein droit lorsque le locataire manque à certaines obligations. En cas d'impayé de loyer ou de charges, la résiliation peut intervenir six semaines après un commandement de payer resté infructueux, délai issu de la loi du 27 juillet 2023. Pour un défaut d'assurance, ce délai est d'un mois après commandement. Le juge peut néanmoins accorder au locataire des délais de paiement.7 minmis à jour le 23 juillet 2026Gérer sa location seul ou déléguer à une agence ?
Un bailleur peut gérer son bien seul ou confier la gestion à un professionnel au moyen d'un mandat de gestion. Le recours à un mandataire est facultatif : la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'impose aucune intermédiation. La gestion en direct offre un contrôle total mais suppose de suivre soi-même les loyers, les charges et les obligations légales ; la délégation transfère ces tâches à un professionnel qui encaisse les loyers, régularise les charges, gère les sinistres et effectue les relances. Le choix dépend du temps disponible, de la distance et du niveau de sécurité recherché.7 minmis à jour le 23 juillet 2026Régularisation des charges locatives : le guide complet
La régularisation des charges locatives est l'opération annuelle par laquelle le bailleur compare les provisions versées par le locataire aux dépenses réelles récupérables justifiées. Si les provisions dépassent les dépenses, le trop-perçu est remboursé au locataire ; si elles sont insuffisantes, un rappel de charges est réclamé. Le bailleur communique un décompte par nature de charges et tient les justificatifs à disposition. Seules les charges listées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 sont récupérables, et toute action reste bornée par la prescription de trois ans.9 minmis à jour le 4 août 2026Quittance de loyer : obligations du bailleur
La quittance de loyer est le document par lequel le bailleur atteste que le locataire a payé son loyer et ses charges. Le bailleur est tenu de la transmettre gratuitement au locataire qui en fait la demande : aucun frais ne peut être facturé pour son établissement ou son envoi. Elle mentionne le détail entre le loyer et les charges. En cas de paiement partiel, le bailleur délivre un simple reçu à la place de la quittance.6 minmis à jour le 23 juillet 2026Loyer impayé : que faire, étape par étape
Face à un loyer impayé, la procédure suit des étapes ordonnées : relance amiable, puis commandement de payer délivré par un commissaire de justice. À défaut de régularisation, la clause résolutoire du bail peut être mise en jeu six semaines après un commandement resté infructueux, délai issu de la loi du 27 juillet 2023. Le bailleur saisit ensuite le juge des contentieux de la protection, qui peut accorder des délais de paiement avant toute résiliation et expulsion. Les expulsions sont suspendues pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.7 minmis à jour le 23 juillet 2026Assurance loyers impayés (GLI) : comment ça marche
La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance facultative souscrite par le bailleur pour se prémunir contre les loyers non réglés. Elle couvre généralement les impayés et, selon les contrats, les détériorations et les frais de procédure. Le locataire doit remplir des conditions de solvabilité fixées par l'assureur. La GLI ne se cumule pas avec un cautionnement, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.7 minmis à jour le 23 juillet 2026Rénover une passoire thermique avant de louer
Une passoire thermique est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Depuis le 24 août 2022, le loyer de ces logements est gelé, et leur mise en location est progressivement interdite : la classe G depuis le 1er janvier 2025, la classe F au 1er janvier 2028 et la classe E au 1er janvier 2034 en métropole. Rénover avant de louer permet de rester en conformité, de préserver la valeur du bien et d'améliorer son attractivité.8 minmis à jour le 17 septembre 2026Sous‑location : règles, accord et Airbnb
La sous-location consiste, pour un locataire, à louer à son tour tout ou partie du logement qu'il occupe à un tiers, le sous-locataire. Elle est interdite sauf accord écrit du bailleur, portant à la fois sur le principe de la sous-location et sur son prix. Le prix au mètre carré de surface habitable demandé au sous-locataire ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Une sous-location non autorisée expose le locataire à la résiliation de son bail.7 minmis à jour le 23 juillet 2026Attestation de loyer : à quoi ça sert, comment l’obtenir
L'attestation de loyer est le document par lequel le bailleur confirme la situation locative de son locataire, en indiquant notamment le loyer, les charges et la situation du logement. Elle est souvent demandée par la CAF ou la MSA pour l'instruction ou le maintien des aides au logement, comme l'APL ou l'ALS. Elle est renseignée par le bailleur et se distingue de la quittance de loyer, qui atteste des paiements, comme de l'attestation d'hébergement, qui concerne un hébergement à titre gratuit.6 minmis à jour le 23 juillet 2026Trêve hivernale et expulsion : les règles 2026
La trêve hivernale suspend les expulsions locatives du 1er novembre au 31 mars, en application de l'article L.412-6 du Code des procédures civiles d'exécution. Pendant cette période, l'expulsion effective avec le concours de la force publique est reportée à la fin de la trêve, même lorsque la résiliation du bail a été prononcée. La procédure judiciaire, elle, peut se poursuivre. Certaines exceptions existent, notamment lorsqu'un relogement adapté est assuré aux occupants ou en cas de squat.7 minmis à jour le 23 juillet 2026IRL du 2e trimestre 2026 : 148,37 et calcul de la révision du loyer
L'indice de référence des loyers (IRL) du 2e trimestre 2026 s'établit à 148,37 en France métropolitaine, soit une hausse de +1,15 % sur un an (INSEE, publication au Journal officiel du 12 juillet 2026). Cet indice concerne les bailleurs dont le bail comporte une clause de révision et dont le trimestre de référence est le deuxième trimestre : ils peuvent appliquer une augmentation de loyer plafonnée à +1,15 %. Un loyer de 800 € hors charges passe ainsi à 809,20 €, soit 9,20 € de plus par mois.6 minmis à jour le 30 juillet 2026Combien de temps conserver les documents d’une location ?
Il n'existe pas de durée légale unique de conservation imposée au bailleur : ce sont les délais de prescription qui déterminent combien de temps garder ses preuves. Les actions liées au bail d'habitation se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Il est donc conseillé de conserver le bail, les quittances, les décomptes de charges et les états des lieux au moins trois ans après la fin de la location. Le DPE se garde tant qu'il est valable (durée de validité de dix ans) et les justificatifs de revenus fonciers au moins trois ans, compte tenu du droit de reprise de l'administration fiscale.6 minmis à jour le 30 juillet 2026Durée de l’engagement de caution : quand prend-il fin ?
L'engagement de caution n'est pas éternel. Il est conclu soit pour une durée déterminée, soit pour une durée indéterminée, et son sort diffère dans chaque cas. Quand la durée est indéterminée, la loi du 6 juillet 1989 autorise le garant à résilier unilatéralement son engagement, la résiliation prenant effet au terme du bail en cours. Le décès du garant et l'information annuelle jouent aussi sur la durée réelle de la garantie. Ce guide détaille le cycle de vie complet de l'engagement, du premier jour à son extinction.7 minmis à jour le 4 août 2026Acte de cautionnement : modèle et mentions 2026
L'acte de cautionnement est le document par lequel le garant s'engage par écrit à payer les dettes locatives du locataire s'il fait défaut. C'est lui, et non de simples paroles, qui fixe l'étendue et la nature de la garantie. La loi impose des mentions précises et la remise d'un exemplaire à la caution. Depuis la réforme du droit des sûretés de 2022, la caution ne recopie plus une formule à la main, mais elle appose elle-même une mention chiffrant le montant garanti. Un acte mal rédigé peut être frappé de nullité.7 minmis à jour le 4 août 2026Caution simple ou solidaire : quelle différence ?
Caution simple ou caution solidaire : deux mots, deux engagements très différents pour le garant comme pour le bailleur. La distinction ne joue pas sur les sommes garanties, mais sur l'ordre dans lequel le bailleur peut réclamer un impayé et sur les protections dont dispose le garant. Avec une caution simple, le locataire doit être poursuivi en premier ; avec une caution solidaire, le garant peut être appelé immédiatement. Comprendre le bénéfice de discussion, le bénéfice de division et la mention solidaire et indivisible permet de choisir la formule adaptée et de signer en connaissance de cause.7 minmis à jour le 4 août 2026Louer sans garant : Visale et les alternatives
Tous les locataires ne disposent pas d'un proche capable de se porter garant. Un jeune actif, un salarié en mobilité ou une personne dont la famille ne peut pas s'engager se heurtent alors à un obstacle fréquent. Des solutions existent pourtant pour rassurer le bailleur sans caution personne physique : la garantie Visale d'Action Logement, gratuite et publique, l'assurance loyers impayés souscrite par le propriétaire, la garantie bancaire ou le cautionnement par un organisme. Ce guide compare ces dispositifs, précise à qui chacun s'adresse et ce que le bailleur doit vérifier avant de signer le bail.8 minmis à jour le 4 août 2026Loyer de référence majoré : calcul et plafond
Dans les communes appliquant l'encadrement des loyers, le préfet fixe chaque année par arrêté un loyer de référence, un loyer de référence majoré égal au loyer de référence augmenté de 20 %, et un loyer de référence minoré égal au loyer de référence diminué de 30 %. Le loyer de base inscrit au bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, exprimé en euros par mètre carré de surface habitable. Un complément de loyer n'est admis qu'à titre exceptionnel et reste contestable par le locataire pendant trois mois.7 minmis à jour le 5 août 2026Mandat de gestion locative : le contrat expliqué
Le mandat de gestion locative est le contrat par lequel un propriétaire confie l'administration de son bien loué à un professionnel. La loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 imposent un mandat écrit, inscrit sur un registre des mandats, confié à un titulaire de la carte professionnelle « Gestion immobilière » couvert par une garantie financière. Le contrat fixe l'étendue des pouvoirs du mandataire, sa rémunération, sa durée et les conditions de résiliation. Les honoraires de gestion sont librement fixés et restent à la charge du bailleur.8 minmis à jour le 5 août 2026
À la sortie
Résilier son bail (locataire) : préavis et lettre
Un locataire peut résilier son bail à tout moment, sans avoir à se justifier, en adressant un congé à son bailleur. Le préavis est de trois mois en location vide et d'un mois en location meublée. Ce délai de trois mois est ramené à un mois lorsque le logement se situe en zone tendue ou lorsque le locataire invoque un motif légal reconnu. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé, et le préavis court à compter de sa réception par le bailleur.6 minmis à jour le 23 juillet 2026Congé du bailleur : vente, reprise, motifs et délais
Le bailleur ne peut mettre fin au bail qu'à son échéance, en respectant un préavis de six mois en location vide et de trois mois en location meublée. Son congé doit obligatoirement être motivé : reprise du logement pour y habiter lui-même ou y loger un proche désigné par la loi, vente du logement, ou motif légitime et sérieux tenant aux manquements du locataire. En cas de vente, le locataire bénéficie d'un droit de préemption, l'offre de vente valant congé. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.6 minmis à jour le 23 juillet 2026Renouvellement et reconduction du bail expliqués
À l'échéance du bail, si aucune des parties n'a donné congé dans les formes et les délais prévus, le contrat ne s'arrête pas : il se reconduit ou se renouvelle tacitement pour une durée équivalente, aux mêmes conditions, en application de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur qui estime le loyer manifestement sous-évalué peut, lui, proposer un renouvellement avec un loyer réévalué en respectant un préavis de six mois avant le terme et en justifiant sa demande par des références de loyers du voisinage. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation puis le juge peuvent être saisis.6 minmis à jour le 23 juillet 2026
Copropriété & fiscalité
Louer un logement en copropriété : les règles
Mettre en location un logement situé dans une copropriété impose de respecter à la fois la loi du 6 juillet 1989 qui régit le bail et la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui organise la copropriété. Le bailleur copropriétaire reste responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, tandis que le locataire doit respecter le règlement de copropriété. Un extrait de ce règlement (parties communes, quote-part, destination de l'immeuble) est annexé au bail.6 minmis à jour le 23 juillet 2026Charges de copropriété récupérables sur le locataire
Dans une copropriété, le bailleur règle au syndic l'ensemble des charges appelées pour son lot, puis récupère auprès du locataire la seule part des charges dites récupérables. La liste de ces charges est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : entretien courant des parties communes, ascenseur, eau, chauffage collectif, taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Les charges non récupérables, comme les honoraires de syndic ou les gros travaux, restent définitivement à la charge du bailleur.6 minmis à jour le 23 juillet 2026Changer de syndic de copropriété : la procédure
Le syndic de copropriété est désigné par l'assemblée générale des copropriétaires, pour un mandat d'une durée maximale de trois ans renouvelable. Pour en changer, il faut mettre plusieurs syndics en concurrence, inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale, puis voter la désignation du nouveau syndic à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires). La copropriété est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967.7 minmis à jour le 17 septembre 2026Règlement de copropriété et location expliqués
Le règlement de copropriété est le document contractuel qui définit les lots, les parties communes et privatives, les quotes-parts (tantièmes) et la destination de l'immeuble. Il est opposable aux copropriétaires comme aux locataires : un extrait doit être annexé au bail. La copropriété est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Comprendre ce document permet au bailleur et au locataire d'éviter les conflits d'usage.7 minmis à jour le 23 juillet 2026Travaux en copropriété : qui décide et qui paie ?
En copropriété, les travaux sont décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, jamais par le syndic seul. La majorité requise dépend de la nature des travaux : article 24 de la loi du 10 juillet 1965 pour les travaux de conservation, de sécurité ou rendus obligatoires, article 25 pour les travaux d'amélioration et d'économies d'énergie, article 26 pour les décisions touchant l'usage des parties communes. Le coût est réparti selon les tantièmes (article 10). Les gros travaux restent à la charge du bailleur : ils ne figurent pas dans la liste du décret n° 87-713 du 26 août 1987.7 minmis à jour le 5 août 2026Assemblée générale de copropriété : le guide 2026
L'assemblée générale est l'organe de décision du syndicat des copropriétaires. Elle est convoquée par le syndic au moins une fois par an, avec un délai de convocation de 21 jours au minimum, sauf urgence. Chaque décision relève d'une majorité précise : article 24 pour la gestion courante, article 25 pour la majorité de tous les copropriétaires, article 26 pour la double majorité. Une décision peut être contestée dans les 2 mois suivant la notification du procès-verbal. Le tout est régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967.8 minmis à jour le 5 août 2026Conseil syndical : rôle, pouvoirs et désignation
Le conseil syndical est l'organe qui assiste le syndic et contrôle sa gestion, en application de l'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ses membres sont désignés par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25, pour un mandat qui ne peut excéder trois années renouvelables. Il donne son avis sur toutes les questions concernant le syndicat, accède aux pièces de gestion et met en concurrence les projets de contrat de syndic. Il élit son président parmi ses membres et peut recevoir une délégation de pouvoirs de l'assemblée générale.8 minmis à jour le 17 septembre 2026Fonds de travaux obligatoire en copropriété (ex-fonds ALUR)
Le fonds de travaux est une réserve financière obligatoire, créée par la loi ALUR puis remaniée par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Prévu à l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, il concerne depuis le 1er janvier 2025 toutes les copropriétés d'habitation de plus de dix ans, quel que soit leur nombre de lots. La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, ni à 2,5 % des travaux inscrits au plan pluriannuel adopté. Les sommes versées restent attachées au lot.7 minmis à jour le 17 septembre 2026