Mentions obligatoires du bail : la liste complète

À quoi servent les mentions obligatoires ?

Un contrat de location d'habitation n'est pas un document libre : la loi impose qu'il contienne un socle d'informations précises. Ces mentions obligatoires permettent au locataire de connaître exactement l'objet de son engagement, le montant qu'il devra payer et les caractéristiques du logement avant de signer.

Le cadre résulte du contrat type de location fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, pris pour l'application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce dispositif s'inscrit dans le prolongement de la loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014), qui a standardisé la forme du bail et de ses annexes.

Il faut distinguer deux ensembles : les mentions qui figurent dans le corps du contrat, décrites ici, et les annexes qui s'y joignent (notice d'information, diagnostics, état des lieux d'entrée…). Pour le détail des pièces à joindre, consultez notre guide sur les annexes obligatoires du bail.

Les parties, la durée et la prise d'effet

Le bail identifie d'abord les parties. Il mentionne le nom et le domicile du bailleur, ou sa dénomination et son siège s'il s'agit d'une personne morale, ainsi que, le cas échéant, le nom et le domicile du mandataire chargé de la gestion. Le locataire y est également désigné nominativement.

Le contrat précise la date de prise d'effet, c'est-à-dire le point de départ de la location, et la durée du bail. Cette durée dépend de la nature de la location : elle est en principe de trois ans pour une location vide dont le bailleur est un particulier et d'un an pour une location meublée, sous réserve des cas particuliers prévus par la loi.

La date de prise d'effet sert de repère pour de nombreuses échéances du bail, notamment pour la date anniversaire à laquelle le loyer peut être révisé et pour le décompte de la durée avant reconduction ou renouvellement.

• Nom et domicile du bailleur (ou dénomination et siège), et du mandataire éventuel.
• Désignation nominative du ou des locataires.
• Date de prise d'effet de la location.
• Durée du bail selon la nature de la location.

Le logement : consistance, surface habitable et destination

Le bail décrit le logement loué. Il indique la consistance du logement, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive, ainsi que, s'il y a lieu, l'énumération des parties et équipements communs.

La surface habitable du logement doit être mentionnée. Il s'agit d'une information essentielle, car une surface réelle nettement inférieure à celle annoncée peut, sous conditions, ouvrir droit à une diminution du loyer. La surface habitable se calcule selon les règles prévues par le code de la construction et de l'habitation.

Le contrat précise également la destination des locaux, c'est-à-dire l'usage auquel ils sont affectés : habitation, ou usage mixte professionnel et d'habitation. Cette mention encadre l'usage que le locataire peut faire du logement.

Ces éléments constituent le cœur descriptif du bail. Ils doivent refléter la réalité du logement au moment de la signature ; toute inexactitude est à vérifier et à corriger avant l'engagement des parties.

Le loyer, sa révision et le dépôt de garantie

Le montant du loyer figure obligatoirement au bail, avec ses modalités de paiement (périodicité, date, mode de règlement). Le contrat indique aussi les règles de révision applicables, généralement fondées sur l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Pour comprendre ce mécanisme, voyez notre guide sur la révision du loyer selon l'IRL.

Dans les zones soumises à l'encadrement des loyers, le bail mentionne en outre le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables, ainsi que, le cas échéant, le complément de loyer. Certaines situations imposent aussi d'indiquer le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, la date de son versement et la date de la dernière révision.

Lorsque des travaux d'amélioration ont été réalisés depuis le dernier contrat, leur nature et leur montant peuvent devoir être précisés. Enfin, si un dépôt de garantie est prévu, son montant est indiqué dans le bail ; sa restitution obéit à des délais encadrés, détaillés dans notre guide sur le dépôt de garantie.

Les honoraires et les autres mentions utiles

Lorsque la location fait intervenir un professionnel, le bail précise le montant des honoraires à la charge du locataire pour les prestations de mise en location et, s'il y a lieu, la répartition des frais d'état des lieux. La part de ces honoraires supportée par le locataire est plafonnée par la réglementation.

D'autres clauses peuvent compléter le contrat sans être obligatoires : clause de solidarité entre colocataires, clause résolutoire, conditions particulières relatives à l'usage du logement. Ces clauses ne doivent pas contredire les dispositions d'ordre public protégeant le locataire.

Rappelons que le générateur gratuit de bailgratuit.fr produit le contrat de bail et ses mentions, mais pas les annexes. Pour la constitution complète du dossier — bail, diagnostics, état des lieux et suivi — la gestion locative d'AD Gestion peut prendre en charge l'ensemble de la démarche. AD Gestion appartient au même groupe que le syndic AD Syndic, spécialisé dans la gestion de copropriété.

Tableau récapitulatif des mentions obligatoires

Le tableau ci-dessous récapitule les principales mentions devant figurer au contrat de bail. Il permet de vérifier rapidement, avant la signature, que le contrat est complet. Vous pouvez générer un bail reprenant ces mentions avec notre générateur de bail gratuit.