Le bail meublé est un contrat de location portant sur un logement équipé du mobilier minimal fixé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, permettant au locataire d'y vivre immédiatement. Il est conclu pour un an, le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges, le préavis du locataire est d'un mois et celui du bailleur de trois mois avant l'échéance. Ce bail suit un contrat type réglementaire pris en application de la loi du 6 juillet 1989. Notre <a href='/generateur'>générateur de bail gratuit</a> produit un modèle au format de ce contrat type, à relire et adapter à votre situation.
L'essentiel du bail meublé
| Critère | Valeur |
|---|---|
| Durée minimale | 1 an (9 mois pour un bail étudiant, non reconductible tacitement) |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer hors charges maximum |
| Préavis locataire | 1 mois en toute circonstance |
| Logement meublé ? | Oui : mobilier minimal fixé par le décret du 31 juillet 2015 |
| Charges | Forfait non régularisable, ou provisions avec régularisation annuelle |
Qu'est-ce qu'un bail meublé ?
Le bail meublé est le contrat de location d'un logement équipé, c'est-à-dire garni du mobilier permettant au locataire d'y dormir, d'y cuisiner et d'y vivre convenablement dès son entrée dans les lieux. Il constitue la résidence principale du locataire et relève de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont un chapitre entier est consacré à la location meublée depuis la loi ALUR du 24 mars 2014.
Un logement n'est juridiquement meublé que s'il comporte l'intégralité des éléments de mobilier fixés par décret. À défaut, la location bascule dans le régime du bail vide, avec ses durées et préavis propres. Cette qualification a des conséquences directes sur la durée du bail, le dépôt de garantie, les préavis et la gestion des charges. Notre guide bail vide ou meublé aide à choisir entre les deux formes.
Le contrat doit être établi par écrit et respecter le contrat type applicable à la location meublée. Vous pouvez produire un document au bon format grâce à notre générateur de bail gratuit, en renseignant des informations exactes et en faisant valider le résultat en cas de doute.
Le mobilier minimal obligatoire
La qualification de logement meublé n'est pas laissée à l'appréciation du bailleur : elle repose sur une liste précise d'équipements fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Le logement doit comporter l'ensemble de ces éléments, en nombre suffisant et en bon état, pour permettre au locataire d'y vivre sans avoir à s'équiper.
Le mobilier doit être présent au moment de la remise des clés et figurer, idéalement, dans un inventaire annexé à l'état des lieux. Un logement dont l'équipement serait incomplet pourrait être requalifié en location vide, avec les règles plus favorables au locataire qui en découlent.
- Literie comprenant couette ou couverture
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à dormir
- Plaques de cuisson et four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur ou compartiment de congélation
- Vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant
- Table, sièges, étagères de rangement
- Luminaires et matériel d'entretien ménager adapté au logement
Durée, dépôt de garantie et préavis
Le bail meublé est conclu pour une durée d'un an, reconductible tacitement à l'échéance en l'absence de congé. Lorsque le locataire est étudiant, la durée peut être ramenée à neuf mois ; dans ce cas particulier, le bail ne se reconduit pas tacitement à son terme. Cette souplesse convient aux occupations plus temporaires que celles visées par le bail vide.
Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges, soit le double du plafond applicable en location vide. Sa restitution intervient dans un délai d'un mois après la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme, et de deux mois en cas de retenues justifiées. Les modalités sont détaillées dans notre guide dépôt de garantie en location.
Le préavis du locataire est d'un mois en toute circonstance, sans condition de zone tendue ni de motif à justifier. Le préavis du bailleur est de trois mois avant l'échéance et le congé doit être motivé : reprise pour habiter, vente ou motif légitime et sérieux. Ces délais sont rappelés dans notre guide durée du préavis de bail.
Charges au forfait ou par provisions
La location meublée offre une souplesse propre pour la gestion des charges : le bailleur peut opter pour un forfait de charges. Ce forfait, dont le montant doit être cohérent avec les charges réellement supportées, n'est ni régularisable ni révisable en cours de bail dans les mêmes conditions que les provisions ; il est simplement révisé annuellement dans les limites prévues par la loi.
Le bailleur peut aussi préférer le mécanisme classique des provisions mensuelles suivies d'une régularisation annuelle, comme en location vide. Dans ce cas, les charges récupérables restent limitées à la liste du décret n° 87-713 du 26 août 1987 et le locataire peut demander la communication des justificatifs.
Le choix entre forfait et provisions doit être fait au moment de la signature du bail et figurer clairement dans le contrat. Notre guide charges locatives : provision ou forfait compare les deux mécanismes.
Bail meublé et bail vide : le comparatif
Le tableau ci-dessous met en regard les caractéristiques du bail meublé et du bail vide. La location meublée se distingue par une durée plus courte, un dépôt de garantie plus élevé, des préavis réduits et une possibilité de forfait de charges.
Bail meublé et bail vide en un coup d'œil
| Critère | Bail meublé | Bail vide |
|---|---|---|
| Durée minimale | 1 an (9 mois si étudiant) | 3 ans (6 ans si personne morale) |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer HC | 1 mois de loyer HC |
| Préavis locataire | 1 mois | 3 mois (1 mois en zone tendue ou motif légal) |
| Préavis bailleur | 3 mois avant l'échéance | 6 mois avant l'échéance |
| Charges | Forfait ou provisions + régularisation | Provisions + régularisation annuelle |
| Mobilier | Mobilier minimal fixé par décret | Aucun mobilier fourni |
Rédiger et compléter votre bail meublé
La rédaction d'un bail meublé doit suivre le contrat type applicable à la location meublée et intégrer les mentions obligatoires : identité des parties, description du logement, montant du loyer et des charges, durée, dépôt de garantie et modalités de révision. Un inventaire du mobilier, une notice d'information, les diagnostics techniques et l'état des lieux doivent être annexés au contrat.
Notre générateur de bail gratuit produit le contrat de location au format du contrat type. Il génère le bail seul : les annexes obligatoires, comme l'inventaire du mobilier, le dossier de diagnostic technique ou l'état des lieux, ne sont pas incluses et doivent être réunies séparément. Le document est à relire attentivement et à adapter à votre situation, puis à faire valider en cas de doute.
Pour un accompagnement complet, de la constitution du dossier locataire à la gestion courante en passant par l'inventaire, les annexes et l'état des lieux, vous pouvez vous adresser à AD Gestion, éditeur de ce site. Le générateur reste centré sur le bail lui-même, tandis qu'un professionnel prend en charge l'ensemble du dossier de location.
Une fois vos informations et votre inventaire réunis, vous pouvez lancer la création de votre contrat via le générateur de bail gratuit.
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