Bail : durée, préavis et reconduction expliqués

Combien de temps dure un bail d'habitation

La durée du bail est fixée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, complétée par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014. En location vide, le bail est conclu pour trois ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière familiale, et pour six ans minimum lorsque le bailleur est une personne morale. Ces durées constituent des planchers : le contrat peut prévoir une durée supérieure, mais jamais inférieure.

En location meublée, le bail est conclu pour un an. Cette durée est ramenée à neuf mois lorsque le locataire est étudiant, avec une particularité importante : le bail étudiant de neuf mois ne se reconduit pas tacitement à son terme. Dans tous les autres cas, la durée minimale légale s'impose au contrat.

Le contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 encadre ces mentions, et la notice d'information annexée, prévue par l'arrêté du 29 mai 2015, rappelle au locataire ses droits en matière de durée et de congé.

Le préavis du locataire pour donner congé

Le locataire peut quitter le logement à tout moment, sous réserve de respecter un préavis. En location vide, ce préavis est en principe de trois mois. En location meublée, il est d'un mois en toute circonstance.

Le préavis de trois mois de la location vide est réduit à un mois dans plusieurs situations. Il en va ainsi lorsque le logement se situe en zone tendue, ainsi que pour certains motifs légaux : mutation professionnelle, perte d'emploi, obtention d'un premier emploi consécutif à une perte d'emploi, raison de santé justifiant un changement de domicile, attribution du RSA ou de l'AAH, obtention d'un premier logement social ou situation de violences.

Le congé du locataire doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. Le délai de préavis court à compter de la réception de cette notification par le bailleur, et non de sa date d'envoi.

Le préavis et le congé du bailleur

Les règles sont plus strictes pour le bailleur, dont le congé ne peut intervenir qu'à l'échéance du bail. En location vide, il doit être délivré au moins six mois avant le terme du contrat ; en location meublée, au moins trois mois avant l'échéance.

Le congé du bailleur doit toujours être motivé. Trois motifs sont admis : la reprise du logement pour y habiter lui-même ou y loger un proche, la vente du logement, ou un motif légitime et sérieux, notamment le manquement du locataire à ses obligations. Le congé pour vente et le congé pour reprise obéissent à des règles de forme particulières destinées à protéger le locataire.

Un congé irrégulier, mal motivé ou délivré hors délai est susceptible d'être privé d'effet. Le bailleur a donc intérêt à vérifier la nature du bail, la date d'échéance exacte et le motif invoqué avant d'envoyer sa notification.

La reconduction tacite à l'échéance

En l'absence de congé délivré par l'une des parties dans les délais, le bail ne prend pas fin à son terme : il se reconduit tacitement, en application de l'article 10 de la loi de 1989. Le bail vide se renouvelle par périodes de trois ans, le bail meublé par périodes d'un an, aux mêmes conditions que le contrat initial.

Cette reconduction automatique assure la continuité de la location et la stabilité du locataire. Elle ne remet pas en cause la possibilité, pour chacune des parties, de délivrer ultérieurement un congé dans les formes et délais requis, à l'échéance de la nouvelle période.

Seul le bail étudiant de neuf mois échappe à ce mécanisme : il prend fin à son terme sans reconduction tacite, ce qui suppose la conclusion d'un nouveau contrat si le locataire souhaite rester dans les lieux.

Le cas particulier de la zone tendue

La zone tendue désigne les secteurs où l'offre de logements est nettement insuffisante par rapport à la demande. Le classement d'une commune en zone tendue emporte plusieurs conséquences pour la location, la plus connue étant la réduction du préavis du locataire de trois mois à un mois en location vide, sans qu'il ait à justifier d'un motif particulier.

Cette réduction s'ajoute aux motifs légaux qui permettent déjà, en dehors de toute zone tendue, de ramener le préavis à un mois. En zone tendue, le locataire d'un logement vide bénéficie donc du préavis court par le seul effet de la localisation du bien.

Pour savoir si un logement est situé en zone tendue, il convient de se référer à la liste officielle des communes concernées, régulièrement mise à jour par les pouvoirs publics. Cette vérification est utile avant tout congé, car elle détermine la durée du préavis applicable.

Tableau des durées et préavis

Le tableau ci-dessous récapitule les durées de bail et les préavis applicables selon la nature de la location, tels qu'ils résultent de la loi du 6 juillet 1989.