Annexes obligatoires du bail : la liste complète

Important : notre générateur produit le bail, pas les annexes

Pour éviter toute confusion : le générateur gratuit de bailgratuit.fr produit uniquement le contrat de bail. Il ne génère pas les annexes (diagnostics, état des lieux, notice d'information, extrait de règlement de copropriété, acte de cautionnement, inventaire du mobilier). Ces documents restent à établir et à joindre par le bailleur, sous sa responsabilité.

Si vous souhaitez un dossier de location complet et clé en main — bail, annexes, diagnostics et état des lieux réunis — la gestion locative d'AD Gestion peut prendre en charge l'ensemble de la constitution du dossier et son suivi.

Pourquoi des annexes sont-elles obligatoires ?

Le contrat de location ne se limite pas au texte signé par le bailleur et le locataire. La loi impose d'y joindre un ensemble de documents, appelés annexes, qui font partie intégrante du bail. Ces pièces informent le locataire sur l'état du logement, sur ses droits et sur les caractéristiques de l'immeuble avant qu'il ne s'engage.

Le cadre général résulte du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui fixe le contrat type de location pris en application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce décret s'inscrit dans le prolongement de la loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové), qui a standardisé le contrat de location et ses documents d'accompagnement.

Certaines annexes sont dues pour toute location, quelle que soit sa nature. D'autres ne s'imposent que dans des cas précis : logement situé en copropriété, présence d'un garant, location meublée ou grille de vétusté convenue entre les parties. Il est donc essentiel d'identifier, pour chaque situation, quelles pièces doivent effectivement figurer au dossier.

Les annexes dues pour toute location

Trois documents accompagnent en principe tout bail d'habitation, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée. Ils constituent le socle commun d'information du locataire.

La notice d'information est le premier de ces documents. Prévue par l'arrêté du 29 mai 2015, elle rappelle les droits et obligations respectifs du bailleur et du locataire ainsi que les principales règles applicables au bail. Elle doit être remise au locataire au moment de la signature.

Le dossier de diagnostic technique regroupe les diagnostics obligatoires portant sur le logement. Il comprend notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), l'état des risques et pollutions (ERP), et, selon l'âge et les équipements du logement, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949, l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz lorsque celle-ci a plus de quinze ans, ainsi que l'état relatif à la présence d'amiante.

L'état des lieux d'entrée est établi de façon contradictoire par le bailleur et le locataire lors de la remise des clés. Il décrit précisément l'état du logement pièce par pièce et sert de référence à la comparaison avec l'état des lieux de sortie. La loi ALUR a instauré un modèle type d'état des lieux afin d'harmoniser sa présentation.

• Notice d'information sur les droits et obligations des parties (arrêté du 29 mai 2015).
• Dossier de diagnostic technique : DPE, ERP, et selon le logement CREP, électricité et gaz, amiante.
• État des lieux d'entrée établi contradictoirement à la remise des clés.

Les annexes dues selon la situation

D'autres annexes ne sont exigées que lorsque la situation particulière du logement ou du bail le justifie. Leur absence peut fragiliser le contrat, mais elles n'ont pas vocation à figurer dans tous les dossiers.

Lorsque le logement est situé en copropriété, le bailleur doit joindre un extrait du règlement de copropriété. Cet extrait porte sur la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que sur la quote-part afférente au lot loué. Le locataire connaît ainsi les règles collectives qui s'imposent à lui.

Si le paiement du loyer est garanti par une personne, l'acte de cautionnement signé par le garant est annexé au bail. Il matérialise l'engagement de la caution et précise l'étendue de sa garantie.

En location meublée, un inventaire et un état détaillé du mobilier sont obligatoires. Ils recensent les meubles et équipements mis à disposition et leur état. Le mobilier minimal que doit comporter un logement meublé est fixé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Enfin, lorsque les parties conviennent d'appliquer une grille de vétusté pour apprécier l'usure du logement à la sortie, cette grille est annexée au bail. Elle définit des coefficients d'abattement selon la durée de vie des équipements et permet de distinguer l'usure normale des dégradations imputables au locataire.

Tableau récapitulatif : quelle annexe, dans quel cas ?

Le tableau ci-dessous synthétise, pour chaque annexe, la situation dans laquelle elle devient obligatoire. Il permet de vérifier rapidement la complétude d'un dossier de location avant la signature.

Que risque-t-on en cas d'annexe manquante ?

L'absence d'une annexe obligatoire n'entraîne pas, en règle générale, la nullité du bail, mais elle affaiblit la position du bailleur. Un dossier incomplet prive le locataire d'une information à laquelle il a droit et peut ouvrir la voie à des contestations, notamment lors de la restitution du logement ou en cas de litige sur les charges et les réparations.

L'état des lieux d'entrée illustre bien cet enjeu. En son absence, le logement est présumé avoir été remis en bon état, ce qui rend beaucoup plus difficile la démonstration d'éventuelles dégradations à la sortie. De même, un dossier de diagnostic technique incomplet peut exposer le bailleur à voir sa responsabilité engagée si un défaut non signalé se révèle.

Il est donc dans l'intérêt du bailleur de réunir l'ensemble des annexes requises avant la signature et de les faire figurer au contrat. Un bail complet et correctement documenté sécurise la relation locative pour les deux parties et limite les motifs de désaccord ultérieurs.