La loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) a profondément encadré la relation locative. Pour les bailleurs, elle a instauré un contrat type et un état des lieux type obligatoires, encadré les honoraires d'agence, prévu l'encadrement des loyers en zone tendue, limité les pièces exigibles du candidat locataire et renforcé les règles de copropriété. Ces évolutions s'appliquent dans le cadre de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que la loi ALUR est venue compléter.
La loi ALUR en quelques mots
La loi ALUR, adoptée le 24 mars 2014, poursuit un objectif d'équilibre entre bailleurs et locataires et de transparence du marché locatif. Elle ne remplace pas la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui demeure le texte de référence des rapports locatifs, mais elle la complète sur de nombreux points.
Pour les bailleurs, la loi ALUR se traduit par une standardisation des documents et par un encadrement plus strict de certaines pratiques. Plusieurs de ses dispositions ont été précisées par des décrets d'application, notamment le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif au contrat type de location.
L'esprit de la réforme est de rendre la relation locative plus lisible : documents harmonisés, information renforcée du candidat locataire et du locataire en place, et encadrement des coûts liés à la mise en location. Le tour d'horizon qui suit détaille les principaux changements que tout bailleur doit connaître.
Contrat type et état des lieux type
Avant la loi ALUR, la forme du bail restait largement libre, sous réserve des mentions imposées par la loi de 1989. La réforme a instauré un contrat type de location, fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui standardise la structure du bail et ses mentions obligatoires.
Ce contrat type s'accompagne d'annexes obligatoires : notice d'information, dossier de diagnostic technique, extrait du règlement de copropriété le cas échéant, et autres pièces selon la nature du bail. La présentation harmonisée facilite la lecture du contrat par le locataire et sécurise le bailleur.
La loi ALUR a également créé un modèle type d'état des lieux, applicable à l'entrée comme à la sortie. Établi de façon contradictoire, il décrit l'état du logement selon une trame commune et sert de référence à la comparaison en fin de bail. Cette standardisation limite les contestations sur la forme du document.
Honoraires d'agence encadrés
La loi ALUR a encadré la répartition et le montant des honoraires facturés par les professionnels lors de la mise en location. Le principe est posé par la loi, ses modalités par le décret n° 2014-890.
Certaines prestations peuvent être partagées entre le bailleur et le locataire : la visite du logement, la constitution du dossier, la rédaction du bail et la réalisation de l'état des lieux. Pour ces prestations, la part payée par le locataire est plafonnée par mètre carré de surface habitable, selon un barème qui varie en fonction de la zone où se situe le logement. Cette part locataire ne peut, en tout état de cause, excéder celle supportée par le bailleur.
Les plafonds étant exprimés en euros par mètre carré et fixés selon la zone géographique, il convient de se reporter au décret n° 2014-890 pour connaître le montant applicable à une situation donnée. Le principe à retenir est double : partage limité à des prestations précises et plafonnement de la part du locataire.
Les autres prestations, comme la gestion locative, restent à la charge du bailleur qui y recourt. La loi ALUR a ainsi clarifié qui paie quoi lors de l'entrée dans le logement.
- Prestations partageables : visite, constitution du dossier, rédaction du bail, état des lieux.
- Part locataire plafonnée par mètre carré de surface habitable, selon la zone.
- La part locataire ne peut pas dépasser la part payée par le bailleur.
- Barème détaillé fixé par le décret n° 2014-890.
Encadrement des loyers, pièces exigibles et dépôt de garantie
En zone tendue, la loi ALUR a introduit un dispositif d'encadrement des loyers reposant sur des loyers de référence. Le loyer d'un logement mis en location ou remis en location ne peut alors dépasser un plafond déterminé à partir de ces références, sauf justification particulière. Ce dispositif ne s'applique que dans les zones où il a été mis en place.
La loi a également limité les pièces que le bailleur ou son mandataire peut exiger d'un candidat locataire. Une liste limitative de documents justificatifs a été établie : au-delà de cette liste, le bailleur ne peut pas réclamer d'autres pièces. Cette mesure protège le candidat contre des demandes excessives ou intrusives.
Le dépôt de garantie, quant à lui, reste plafonné : un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en location meublée. Ces plafonds, déjà fixés par la loi du 6 juillet 1989, s'inscrivent dans la logique de la loi ALUR de limiter les sommes exigées à l'entrée. La durée du bail demeure de trois ans en location vide, portée à six ans lorsque le bailleur est une personne morale, et d'un an en location meublée.
Enfin, la loi ALUR a renforcé les règles de copropriété, avec pour effet, pour le bailleur, une meilleure information sur l'immeuble et la transmission d'un extrait du règlement de copropriété au locataire.
Avant / après la loi ALUR pour le bailleur
| Thème | Avant ALUR | Après ALUR |
|---|---|---|
| Forme du bail | Libre sous conditions légales | Contrat type obligatoire (décret n° 2015-587) |
| État des lieux | Forme libre | Modèle type, entrée et sortie |
| Honoraires d'agence | Peu encadrés | Part locataire plafonnée par m² selon la zone |
| Loyers en zone tendue | Fixation libre | Encadrement par loyers de référence |
| Pièces du candidat | Non limitées | Liste limitative de justificatifs |
| Dépôt de garantie | 1 mois vide / 2 mois meublé | Plafonds maintenus, cadre confirmé |
Ce que le bailleur doit retenir
Pour un bailleur, la loi ALUR impose surtout de la rigueur documentaire. Utiliser le contrat type, joindre les annexes obligatoires et établir un état des lieux conforme au modèle sont désormais des réflexes indispensables pour sécuriser la location.
L'encadrement des honoraires et la liste limitative des pièces exigibles supposent également de connaître les prestations facturables au locataire et les documents que l'on peut légitimement demander à un candidat. En zone tendue, la vérification des règles d'encadrement des loyers s'ajoute à ces vérifications préalables.
En synthèse, la loi ALUR n'a pas bouleversé les grands équilibres de la loi de 1989, mais elle a précisé et harmonisé la mise en location. Un bailleur informé de ces règles réduit les risques de litige et met en place une relation locative claire dès la signature du bail.
Passez à la pratique
Générez gratuitement un modèle de bail reprenant ces règles — à relire et adapter à votre situation.
Créer mon bail