Dans certaines communes en zone tendue, un dispositif expérimental d'encadrement des loyers plafonne le loyer de base à un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Ce plafond est exprimé en euros par mètre carré selon le secteur, le type de logement et l'époque de construction. Un complément de loyer n'est admis que pour des caractéristiques exceptionnelles et doit être justifié. Il faut consulter l'arrêté préfectoral ou le simulateur officiel pour connaître les montants applicables.
Zone tendue et encadrement des loyers : deux dispositifs distincts
Deux mécanismes sont souvent confondus, alors qu'ils obéissent à des règles différentes.
La zone tendue désigne des territoires où l'offre de logements est insuffisante par rapport à la demande. Dans ces zones, une règle s'applique à la relocation : le nouveau loyer ne peut en principe pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé dans les limites fixées par le décret annuel d'encadrement de l'évolution des loyers.
L'encadrement des loyers proprement dit est un dispositif expérimental issu de la loi ELAN, dans le prolongement de la loi ALUR. Il ne s'applique que dans certaines communes volontaires en zone tendue et va plus loin : il fixe, par arrêté préfectoral, un plafond de loyer au mètre carré que le loyer de base ne peut pas dépasser, y compris pour une première mise en location.
Un même logement peut donc relever à la fois de la règle de relocation en zone tendue et du plafond d'encadrement, si sa commune applique les deux.
Loyer de référence, loyer majoré et complément de loyer
Le dispositif d'encadrement repose sur trois notions complémentaires, toutes fixées ou encadrées par arrêté préfectoral. Le tableau ci-dessous les distingue.
Loyer de référence, loyer majoré et complément
| Notion | Définition | Rôle |
|---|---|---|
| Loyer de référence | Loyer médian fixé par arrêté préfectoral, exprimé en €/m² selon le secteur, le type de logement et l'époque de construction. | Sert de repère central pour le marché local. |
| Loyer de référence majoré | Plafond fixé par arrêté, également en €/m², au-dessus du loyer de référence. | Le loyer de base ne peut pas le dépasser. |
| Complément de loyer | Somme ajoutée au loyer de base au-delà du plafond majoré. | Admis uniquement pour des caractéristiques exceptionnelles et justifiées. |
Le loyer de référence majoré : le plafond à ne pas dépasser
Dans une commune appliquant l'encadrement, le loyer de base inscrit au bail ne peut pas excéder le loyer de référence majoré fixé par l'arrêté préfectoral. Ce plafond est exprimé en euros par mètre carré de surface habitable et varie selon plusieurs critères : le secteur géographique, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non du logement.
Les montants ne peuvent pas être indiqués ici : ils diffèrent d'une ville à l'autre et d'un secteur à l'autre, et évoluent avec les arrêtés préfectoraux. Pour connaître le plafond applicable à un logement précis, il faut consulter l'arrêté préfectoral en vigueur dans la commune ou utiliser le simulateur officiel mis à disposition par les services de l'État.
Le loyer de base doit obligatoirement figurer au bail, distinctement d'un éventuel complément de loyer.
Le complément de loyer : une exception justifiée
Le bailleur peut, dans certains cas, ajouter un complément de loyer qui porte le loyer au-delà du plafond majoré. Cette possibilité est strictement encadrée : le complément n'est admis que si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, déterminantes par rapport aux logements comparables de la même zone.
Le complément doit être justifié et son montant, ainsi que les caractéristiques qui le fondent, doivent être mentionnés au bail. Des équipements ou prestations ordinaires ne suffisent pas : il doit s'agir d'atouts réellement exceptionnels que ne présentent pas les logements du même type dans le secteur.
Un complément de loyer injustifié peut être contesté par le locataire, qui peut en demander la suppression et, le cas échéant, la restitution des sommes versées.
- Le complément suppose des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort.
- Il doit être justifié et mentionné distinctement au bail.
- Des prestations ordinaires ne peuvent pas fonder un complément de loyer.
- Un complément injustifié est contestable par le locataire.
Les communes concernées par l'encadrement
L'encadrement des loyers est un dispositif expérimental appliqué dans des communes volontaires situées en zone tendue. La liste est évolutive : de nouvelles communes peuvent y adhérer et les périmètres peuvent changer.
Parmi les territoires appliquant l'encadrement figurent notamment Paris, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Grenoble, Est Ensemble, Plaine Commune et le Pays Basque. Cette liste n'est pas figée : il convient de vérifier, pour chaque logement, si la commune applique l'encadrement à la date de conclusion du bail, en consultant l'arrêté préfectoral ou les services de l'État compétents.
Hors de ces communes, seule la règle de relocation en zone tendue peut s'appliquer, sans plafond au mètre carré.
- Paris
- Lille, Hellemmes et Lomme
- Lyon et Villeurbanne
- Montpellier, Bordeaux, Grenoble
- Est Ensemble et Plaine Commune
- Pays Basque
Les recours du locataire en cas de dépassement
Lorsque le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, ou lorsqu'un complément de loyer paraît injustifié, le locataire dispose de voies de recours.
Il peut d'abord demander au bailleur une mise en conformité du loyer, à savoir sa réduction au niveau du plafond applicable. En cas de désaccord, il peut saisir la commission départementale de conciliation, qui cherche une solution amiable, puis, si nécessaire, le juge des contentieux de la protection. Pour un complément de loyer contesté, c'est au bailleur de démontrer que les caractéristiques exceptionnelles le justifient.
Pour préparer un recours, il est recommandé de vérifier le plafond applicable au moyen de l'arrêté préfectoral ou du simulateur officiel, et de conserver les mentions du bail relatives au loyer de base et au complément.
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