Dépôt de garantie : montant et restitution en 2026
Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois pour une location meublée. Le bailleur le restitue dans un délai d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes justifiées restant dues. Ces règles sont fixées par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Relu par un professionnel de la gestion locative.
Mis à jour le 23 juillet 2026.
Sources officielles citées en bas de page.
Sommaire
Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire à l’entrée dans le logement. Il couvre les éventuels manquements du locataire à ses obligations : loyers ou charges impayés, dégradations constatées à la sortie, réparations locatives non effectuées. Il ne s’agit ni d’un loyer d’avance ni d’une somme définitivement acquise au bailleur : elle a vocation à être restituée en fin de bail.
Le versement du dépôt de garantie est encadré par l’article 22 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989. Son montant, ses conditions de conservation et ses délais de restitution répondent à des règles précises que le contrat ne peut pas contourner au détriment du locataire.
Le dépôt de garantie figure parmi les mentions du contrat type de location fixé par le décret n° 2015‑587 du 29 mai 2015. Son montant doit être clairement indiqué dans le bail signé par les deux parties.
Quel est le montant maximal ?
Le montant du dépôt de garantie dépend du type de location. Pour une location vide, il ne peut excéder un mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, il est plafonné à deux mois de loyer hors charges. Le calcul se fait toujours sur le loyer nu, sans y ajouter les provisions ou le forfait de charges.
Le dépôt de garantie n’est pas révisable : il ne peut pas être augmenté en cours de bail, même lorsque le loyer est révisé chaque année selon l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Le montant fixé à la signature reste inchangé pour toute la durée de la location.
Lorsque le loyer est payé d’avance pour une période supérieure à deux mois, la loi interdit au bailleur d’exiger en plus un dépôt de garantie. Cette règle vise à éviter un cumul excessif de sommes immobilisées par le locataire à son entrée.
Dépôt de garantie selon le type de location
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Montant maximal | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Base de calcul | Loyer nu (hors charges) | Loyer nu (hors charges) |
| Révisable en cours de bail | Non | Non |
| Cadre légal | Article 22, loi du 6 juillet 1989 | Article 22, loi du 6 juillet 1989 |
Versement et conservation
Le dépôt de garantie est versé au moment de la signature du bail, en général directement au bailleur ou à son mandataire de gestion. Il est distinct du premier loyer et doit apparaître comme tel dans le contrat et dans la quittance ou le reçu remis au locataire.
Pendant toute la durée du bail, le bailleur conserve cette somme sans avoir à la placer sur un compte spécifique ni à verser d’intérêts au locataire. Il en reste dépositaire jusqu’à la restitution, qui intervient après la remise des clés et l’établissement de l’état des lieux de sortie.
Restitution : délais et retenues
Le délai de restitution dépend de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le bailleur dispose d’un mois pour restituer le dépôt de garantie. En cas de différences constatées, ce délai est porté à deux mois. Le point de départ du délai est la restitution des clés par le locataire.
Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les sommes restant dues, à condition de les justifier : loyers ou charges impayés, coût des réparations locatives à la charge du locataire, régularisation de charges. Les réparations locatives relèvent du décret n° 87‑712, qui précise les réparations qui incombent au locataire par opposition à l’usure normale et à la vétusté.
Chaque retenue doit reposer sur une pièce justificative : devis, facture, décompte de charges ou constat figurant à l’état des lieux de sortie. Une retenue non documentée peut être contestée par le locataire, le dépôt de garantie ne pouvant être conservé de manière forfaitaire ou injustifiée.
- État des lieux de sortie conforme à l’entrée : restitution dans 1 mois.
- État des lieux de sortie non conforme : restitution dans 2 mois.
- Retenues possibles pour loyers ou charges impayés dûment justifiés.
- Retenues possibles pour réparations locatives à la charge du locataire (décret n° 87‑712).
- Chaque somme retenue doit être appuyée d’un justificatif remis au locataire.
Dépôt de garantie et caution : ne pas confondre
Le dépôt de garantie et la caution désignent deux mécanismes différents, souvent confondus dans le langage courant. Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire lui‑même. La caution, elle, est une personne — le garant — qui s’engage à payer à la place du locataire en cas de défaillance.
Le garant intervient donc en complément du dépôt de garantie, et non à sa place. Là où le dépôt couvre en premier lieu les sommes dues à la sortie, l’engagement de caution peut être mobilisé lorsque le locataire ne règle pas ses loyers ou ses charges en cours de bail. Ce sont deux garanties de nature distincte offertes au bailleur.