Pour louer un logement, le bailleur doit annexer au bail un dossier de diagnostic technique (DDT) qui regroupe, selon les cas, plusieurs diagnostics obligatoires : le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant le 1er janvier 1949, l'état des risques et pollutions (ERP), l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz de plus de quinze ans, l'information sur l'amiante et l'information bruit à proximité d'un aérodrome. Ces documents sont réalisés par des diagnostiqueurs certifiés et remis au locataire à la signature du bail.
Qu'est-ce que le dossier de diagnostic technique (DDT) ?
Le dossier de diagnostic technique (DDT) est un ensemble de documents que le bailleur doit annexer au contrat de location. Il informe le locataire sur l'état du logement, sa performance énergétique et les risques éventuels auxquels le bien est exposé.
Tous les diagnostics ne sont pas systématiquement exigés : leur présence dépend notamment de la date de construction du logement, de l'ancienneté des installations et de la localisation du bien. Le DDT rassemble uniquement les diagnostics applicables à la situation du logement concerné.
Le DDT est remis au locataire en même temps que le contrat de location, dont il constitue une annexe. Il vient s'ajouter aux autres pièces jointes au bail, telles que la notice d'information (arrêté du 29 mai 2015) accompagnant le contrat type (décret n° 2015-587).
Les diagnostics qui composent le DDT
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe le logement de A à G et mentionne le montant estimatif des dépenses annuelles d'énergie. Opposable depuis le 1er juillet 2021, il est requis pour la quasi-totalité des locations de logements.
Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est exigé pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Il informe sur la présence éventuelle de plomb dans les revêtements.
L'état des risques et pollutions (ERP) informe le locataire sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou liés au radon auxquels le logement est exposé, en fonction de sa localisation.
L'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz est requis lorsque l'installation concernée a plus de quinze ans. Il porte sur la sécurité des installations.
L'information sur l'amiante : le document relatif à la présence d'amiante est tenu à la disposition du locataire par le bailleur. Enfin, l'information bruit est requise lorsque le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit d'un aérodrome.
Récapitulatif : quel diagnostic dans quel cas ?
Le tableau ci-dessous récapitule les principaux diagnostics du DDT et les situations dans lesquelles ils deviennent obligatoires. La liste précise applicable à un logement donné dépend de sa configuration.
Diagnostics du DDT et cas d'obligation
| Diagnostic | Quand est-il obligatoire ? |
|---|---|
| DPE (performance énergétique) | Pour la quasi-totalité des locations de logements |
| CREP (plomb) | Logement construit avant le 1er janvier 1949 |
| État des risques et pollutions (ERP) | Selon la localisation du logement (zones à risques) |
| Installation électricité / gaz | Installation intérieure de plus de quinze ans |
| Amiante | Document tenu à disposition du locataire par le bailleur |
| Information bruit | Logement situé à proximité d'un aérodrome |
Qui réalise les diagnostics et quelle validité ?
La plupart des diagnostics techniques (DPE, plomb, électricité, gaz, amiante) doivent être réalisés par un diagnostiqueur professionnel certifié, disposant d'une certification en cours de validité et d'une assurance. Le recours à un professionnel garantit la fiabilité des constats et leur opposabilité.
L'état des risques et pollutions (ERP) et l'information bruit reposent quant à eux sur des informations administratives et peuvent être établis à partir des données officielles disponibles, sans intervention systématique d'un diagnostiqueur.
La durée de validité varie selon le diagnostic et l'état du logement. Certains diagnostics ont une durée de validité longue, d'autres une durée plus courte, et l'ERP doit refléter la situation à jour à la date de conclusion du bail. Pour éviter toute erreur, il est recommandé de vérifier la validité de chaque document au moment de la mise en location et de faire renouveler ceux qui sont expirés.
Que risque le bailleur en cas d'absence de diagnostic ?
L'absence d'un diagnostic obligatoire, ou la transmission d'un diagnostic erroné, engage la responsabilité du bailleur. Le locataire qui subit un préjudice peut demander réparation, et un diagnostic défaillant peut être invoqué en cas de litige sur l'état du logement.
Le DPE étant opposable depuis le 1er juillet 2021, le locataire peut se prévaloir des informations qu'il contient. Une information manquante ou inexacte sur la performance énergétique ou sur des risques (plomb, installations, risques naturels) peut ainsi être source de contentieux.
Au-delà du risque juridique, un DDT complet et à jour sécurise la relation locative : il donne au locataire une information transparente sur le logement et limite les contestations ultérieures. Constituer soigneusement le dossier avant la signature du bail est donc dans l'intérêt du bailleur comme du locataire.
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