En 2026, un logement classé F au diagnostic de performance énergétique (DPE) peut encore être proposé à la location, mais un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 au titre du critère de décence énergétique. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté ni révisé (loi Climat et Résilience n° 2021-1104). La classe F sera à son tour interdite à la mise en location au 1er janvier 2028.
Ce que dit la loi en 2026 pour les logements F et G
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe les logements de A à G selon leur performance. Les classes F et G correspondent aux logements les plus énergivores, communément appelés « passoires thermiques ».
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : ses résultats engagent la responsabilité du propriétaire au même titre que les autres diagnostics. Il mentionne notamment le montant estimatif des dépenses annuelles d'énergie du logement.
La loi Climat et Résilience n° 2021-1104 a mis en place deux mécanismes distincts qu'il faut bien séparer : d'une part le gel des loyers pour les classes F et G, d'autre part le calendrier d'interdiction progressive de mise en location au titre de la décence énergétique.
Le gel des loyers depuis le 24 août 2022
Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté ni révisé. Cette mesure concerne l'ensemble du territoire métropolitain.
Concrètement, cela signifie que le bailleur ne peut pas appliquer la révision annuelle du loyer fondée sur l'indice de référence des loyers (IRL), même si le bail prévoit une clause de révision. Le loyer reste figé au montant fixé jusqu'à ce que le logement sorte des classes F et G.
Ce gel s'applique aussi bien lors de la reconduction du bail que lors d'une nouvelle mise en location : le loyer d'un logement F ou G ne peut être fixé à un niveau supérieur à celui du précédent locataire (dans les conditions de droit commun), et aucune révision en cours de bail n'est possible tant que la classe énergétique n'a pas été améliorée.
Le calendrier d'interdiction de mise en location
Au titre de la décence énergétique, un logement doit respecter un niveau de performance minimal pour pouvoir être loué. Les logements les plus énergivores sont progressivement exclus de la location selon un calendrier défini par la loi Climat et Résilience.
Ce calendrier concerne la France métropolitaine. Il s'applique aux nouveaux contrats de location ainsi qu'aux renouvellements et reconductions, selon les échéances ci-dessous.
Calendrier d'interdiction de mise en location (France métropolitaine)
| Date | Logements concernés (interdits à la location) |
|---|---|
| 1er janvier 2023 | Consommation supérieure à 450 kWh/m²/an d'énergie finale |
| 1er janvier 2025 | Logements classés G |
| 1er janvier 2028 | Logements classés F |
| 1er janvier 2034 | Logements classés E |
Quelles conséquences pour le bailleur ?
Un logement qui ne respecte pas le critère de décence énergétique n'est pas conforme aux obligations du bailleur. Le locataire peut demander au propriétaire la réalisation des travaux nécessaires pour rendre le logement décent.
En cas de désaccord, le locataire peut saisir la juridiction compétente, qui peut notamment imposer la réalisation de travaux, une réduction de loyer ou des dommages et intérêts. Le non-respect de la décence énergétique n'entraîne toutefois pas la nullité automatique du bail en cours : le locataire en place ne peut pas être expulsé sur ce seul motif.
Il faut par ailleurs distinguer location et vente : à la vente d'un logement classé F ou G, un audit énergétique est obligatoire. Cet audit ne concerne pas la mise en location, mais il constitue une source d'information utile pour le propriétaire qui envisage des travaux.
Quelles solutions pour sortir un logement des classes F et G ?
La principale voie pour continuer à louer et pour lever le gel des loyers est la rénovation énergétique. En améliorant l'isolation, le système de chauffage, la ventilation ou la production d'eau chaude, le logement peut gagner une ou plusieurs classes au DPE.
Un nouveau DPE réalisé après travaux permet de constater l'amélioration de la classe énergétique. Dès lors que le logement quitte les classes F et G, le gel des loyers ne s'applique plus et la révision annuelle redevient possible dans les conditions de droit commun.
Il est recommandé de faire réaliser un audit énergétique ou de solliciter un professionnel qualifié afin d'identifier les travaux les plus efficaces. Des dispositifs d'accompagnement et d'aide à la rénovation existent au niveau national ; le bailleur peut se renseigner auprès des organismes publics compétents avant d'engager les travaux.
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