Mettre son bien en location : le guide complet

Comment estimer le loyer de son bien avant de le mettre en location ?

L'estimation du loyer est la décision la plus structurante. Un loyer trop élevé allonge la vacance locative ; un loyer trop bas ampute durablement le revenu, car la révision annuelle par l'indice de référence des loyers ne rattrape jamais une erreur de départ. La méthode fiable consiste à comparer des biens réellement similaires : même commune et si possible même quartier, surface habitable équivalente, étage, extérieur, état général, classe énergétique, location vide ou meublée.

S'y ajoutent deux contraintes juridiques. Dans les territoires où s'applique l'encadrement prévu au I de l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, le loyer de base ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, sauf complément de loyer justifié. En zone tendue, le loyer de relocation reste contraint par celui du précédent locataire.

Un propriétaire qui veut sécuriser cette étape peut faire réaliser une estimation de loyer et une mise en location par un professionnel. L'intérêt n'est pas seulement d'obtenir un chiffre, mais de le fixer à partir des loyers réellement signés dans le secteur, et non des loyers affichés en annonce.

Que doit obligatoirement contenir l'annonce de location ?

Le contenu des annonces n'est pas libre. L'article 2-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose que les annonces de mise en location mentionnent des informations relatives au bien et aux conditions tarifaires, ainsi qu'à l'encadrement des loyers dans les territoires concernés. Pour les non-professionnels, la liste est fixée par l'arrêté du 21 avril 2022, entré en vigueur le 1er juillet 2022 ; les professionnels relèvent de l'arrêté du 10 janvier 2017 et affichent en outre le montant TTC des honoraires à la charge du locataire.

S'y ajoute l'information sur la performance énergétique : classement DPE, classement des émissions de gaz à effet de serre et estimation des dépenses annuelles d'énergie, dans les conditions prévues aux articles L. 126-23 à L. 126-35-1 du code de la construction et de l'habitation. Un logement classé F ou G doit porter la mention signalant une consommation énergétique excessive.

Rédiger une annonce conforme, la diffuser puis la maintenir à jour sur plusieurs portails prend du temps. C'est ce que couvre une prestation de mise en location : chez AD Gestion, elle est facturée 15 € HT par mètre carré de surface habitable et comprend la diffusion, les visites et la constitution du dossier jusqu'à la signature.

• Le loyer mensuel, avec la mention « /mois », augmenté le cas échéant du complément de loyer et des charges.
• Le montant des charges récupérables et leurs modalités de règlement.
• Le montant du dépôt de garantie lorsqu'il est exigé.
• Le caractère meublé du logement, s'il l'est.
• Le montant TTC des honoraires d'état des lieux mis à la charge du locataire, le cas échéant.
• La commune et, le cas échéant, l'arrondissement de situation du bien.
• La surface habitable, exprimée en mètres carrés.
• En zone d'encadrement : le loyer de référence majoré précédé de cette mention, le loyer de base et le complément éventuel.

Comment organiser les visites et constituer les dossiers ?

Une visite réussie se prépare avant l'annonce : logement propre, vidé des effets du précédent occupant, et diagnostics déjà disponibles, car un candidat sérieux interroge sur le DPE, les charges réelles et la date de disponibilité. Regrouper les visites permet de comparer les candidats à chaud ; les visites individuelles donnent des échanges plus utiles.

La collecte des pièces obéit à une règle souvent ignorée : la liste des documents exigibles est limitative. Elle est fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, pris pour l'application de l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, dont l'annexe I vise les pièces demandées au candidat et l'annexe II celles demandées à sa caution. Quatre catégories seulement sont autorisées : identité, domicile, activité professionnelle et ressources.

Le revers de cette liste, ce sont les pièces interdites : photographie d'identité hors pièce d'identité, carte Vitale, relevé de compte bancaire, attestation d'absence de crédit, dossier médical ou extrait de casier judiciaire. Le service public DossierFacile fournit des dossiers déjà vérifiés et conformes ; le détail figure dans notre guide sur les pièces justificatives du dossier locataire. Un bailleur éloigné de son bien a tout intérêt à confier la recherche de locataire à un mandataire.

Peut-on refuser un candidat locataire librement ?

Non. L'article 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose une règle nette : aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire défini à l'article 225-1 du code pénal. Sont ainsi prohibés les refus fondés notamment sur l'origine, le sexe, la situation de famille, l'état de santé, le handicap, les opinions politiques ou l'appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation ou une religion.

Le même article aménage la charge de la preuve : la personne à qui la location a été refusée présente des éléments de fait laissant supposer une discrimination directe ou indirecte, et il incombe alors à la partie défenderesse de prouver que sa décision est justifiée. Conserver la trace des dossiers reçus et du motif de sélection n'est donc pas une formalité, mais une précaution.

Les critères légitimes restent la solvabilité appréciée au vu des justificatifs autorisés, la complétude et la cohérence du dossier. Un profil plus fragile peut être sécurisé autrement : caution solidaire, garantie Visale ou assurance loyers impayés. Un professionnel de la gestion locative applique la même grille à tous les candidats et documente le choix retenu.

• Critères autorisés : ressources, situation professionnelle, complétude et cohérence du dossier.
• Critères interdits : tous les motifs de l'article 225-1 du code pénal.
• Preuve aménagée : au bailleur de démontrer que son refus repose sur un motif objectif.
• Sécurisation d'un dossier moins solide : caution, Visale, assurance loyers impayés.

Combien coûtent les honoraires de mise en location ?

Le principe figure à l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 : la rémunération des personnes mandatées pour la mise en location est à la charge exclusive du bailleur. Quatre prestations font exception et peuvent être partagées avec le locataire : la visite du preneur, la constitution de son dossier, la rédaction du bail et l'établissement de l'état des lieux d'entrée. Pour celles-ci, le montant TTC facturé au locataire ne peut ni excéder celui facturé au bailleur, ni dépasser un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par voie réglementaire.

Ces plafonds résultent du décret n° 2014-890 du 1er août 2014, révisés par l'arrêté du 17 juillet 2025 modifié par l'arrêté du 13 novembre 2025, pour une application au 1er janvier 2026. Le locataire paie toujours le plus faible des deux montants. Lorsque le bail est conclu avec le concours d'une personne mandatée et rémunérée, les premiers alinéas du I de l'article 5 et les plafonds doivent être reproduits dans le contrat, à peine de nullité.

Côté bailleur, l'offre d'AD Gestion illustre ce que recouvre une délégation : mise en location à 15 € HT par mètre carré de surface habitable, puis gestion courante à 6,5 % TTC des sommes encaissées. Ces honoraires sont ceux du propriétaire et n'ont pas le même objet que les plafonds ci-dessus, qui encadrent la seule part refacturable au locataire.

Comment finaliser la mise en location : bail et état des lieux ?

La sélection débouche sur le contrat. Le bail d'habitation doit être écrit et respecter le contrat type issu du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, avec les mentions imposées par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 : identité des parties, date de prise d'effet et durée, surface habitable, montant du loyer et règles de révision, montant du dépôt de garantie s'il est prévu, et dernier loyer appliqué lorsque le précédent locataire est parti moins de dix-huit mois avant. Notre générateur de bail produit gratuitement un contrat conforme.

Il se signe accompagné de ses annexes : dossier de diagnostic technique, notice d'information, attestation d'assurance, et le cas échéant règlement de copropriété, inventaire du mobilier et acte de cautionnement. Une annexe manquante fragilise le bailleur plus qu'elle ne retarde la signature.

Vient enfin l'entrée dans les lieux. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose un état des lieux contradictoire lors de la remise des clés, joint au contrat, avec les relevés de compteurs individuels : c'est lui qui déterminera, à la sortie, les dégradations imputables au locataire. Pour le rédiger sans rien oublier, appuyez-vous sur l'état des lieux pièce par pièce. Ensuite viennent quittances, révision annuelle et régularisation des charges, que le bailleur peut assumer seul ou confier à AD Gestion pour 6,5 % TTC des loyers encaissés.