Le bail vide, ou location nue, est un contrat de location d'un logement remis sans mobilier, conclu pour trois ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, et six ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale. Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges, le préavis du locataire est en principe de trois mois et celui du bailleur de six mois avant l'échéance. Ce bail suit le contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, en application de la loi du 6 juillet 1989. Notre <a href='/generateur'>générateur de bail gratuit</a> produit un modèle au format de ce contrat type, à relire et adapter à votre situation.
L'essentiel du bail vide
| Critère | Valeur |
|---|---|
| Durée minimale | 3 ans (bailleur personne physique ou SCI familiale) ; 6 ans (bailleur personne morale) |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges maximum |
| Préavis locataire | 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue ou pour motif légal |
| Logement meublé ? | Non : logement remis sans mobilier (location nue) |
| Charges | Provisions mensuelles avec régularisation annuelle sur justificatifs |
Qu'est-ce qu'un bail de location vide ?
Le bail vide, également appelé location nue, désigne la mise à disposition d'un logement dépourvu du mobilier permettant au locataire d'y vivre immédiatement. Le locataire y installe ses propres meubles et équipements. Ce contrat constitue la forme la plus répandue de location de résidence principale en France et relève de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, profondément remaniée par la loi ALUR du 24 mars 2014.
La distinction entre location vide et location meublée n'est pas une simple question de vocabulaire : elle détermine la durée du bail, le montant du dépôt de garantie, la longueur des préavis et le régime des charges. Un logement qui ne comporte pas l'ensemble du mobilier minimal fixé par décret est réputé loué vide, avec les règles propres au bail nu. Pour arbitrer entre les deux formes, notre guide bail vide ou meublé détaille les critères de choix.
Le contrat doit être établi par écrit et respecter le contrat type réglementaire. Vous pouvez produire un document au bon format grâce à notre générateur de bail gratuit, en veillant à renseigner des informations exactes et à faire valider le résultat en cas de doute.
Durée du bail vide et reconduction tacite
Le bail vide est conclu pour une durée minimale de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière à caractère familial. Cette durée est portée à six ans minimum lorsque le bailleur est une personne morale, par exemple une société commerciale ou une institution. Cette durée longue vise à sécuriser l'installation durable du locataire dans son logement.
À l'échéance, et en l'absence de congé délivré dans les formes, le contrat se reconduit tacitement par périodes équivalentes à sa durée initiale, aux mêmes conditions. Le bailleur peut toutefois proposer un réajustement du loyer dans les limites prévues par la loi, ou délivrer un congé motivé pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux.
Le locataire, pour sa part, reste libre de donner congé à tout moment, sans avoir à justifier son départ, sous réserve de respecter le préavis applicable. La durée du préavis fait l'objet de règles précises détaillées dans notre guide durée du préavis de bail.
Dépôt de garantie et préavis
Le dépôt de garantie d'une location vide est plafonné à un mois de loyer hors charges. Il est versé à la signature et restitué au locataire dans un délai d'un mois après la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et dans un délai de deux mois lorsque des retenues justifiées sont opérées. Les règles de restitution sont précisées dans notre guide dépôt de garantie en location.
Le préavis du locataire est en principe de trois mois. Il est réduit à un mois dans les communes situées en zone tendue, ainsi que pour plusieurs motifs légaux : mutation professionnelle, perte d'emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, état de santé justifiant un changement de domicile pour une personne de plus de soixante ans, attribution du RSA ou de l'allocation aux adultes handicapés, obtention d'un premier logement social ou situation de violences au sein du couple.
Le préavis du bailleur est de six mois avant l'échéance du bail. Le congé du bailleur doit obligatoirement être motivé : reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche, vente du logement, ou motif légitime et sérieux tel qu'un manquement du locataire à ses obligations.
- Préavis locataire : 3 mois en principe, 1 mois en zone tendue ou motif légal
- Préavis bailleur : 6 mois avant l'échéance, avec motivation obligatoire
- Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges maximum
- Restitution du dépôt : 1 mois si état des lieux conforme, 2 mois en cas de retenues
Charges locatives et régularisation
En location vide, les charges récupérables auprès du locataire sont appelées sous forme de provisions mensuelles, versées en même temps que le loyer. Ces provisions font l'objet d'une régularisation annuelle : le bailleur compare les provisions encaissées aux dépenses réelles justifiées et procède, selon le cas, à un remboursement au locataire ou à un complément d'appel.
Les charges récupérables sont limitativement énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : elles concernent notamment l'entretien des parties communes, l'eau, le chauffage collectif ou encore la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Le locataire peut demander la communication des justificatifs. Le forfait de charges, non régularisable, n'est en principe pas admis en location vide et reste une modalité propre au bail meublé.
Pour distinguer clairement les deux modes d'appel des charges, consultez notre guide charges locatives : provision ou forfait.
Bail vide et bail meublé : le comparatif
Le tableau ci-dessous récapitule les principales différences entre la location vide et la location meublée. Ces écarts guident le choix du bailleur en fonction de la durée d'occupation visée, du niveau d'équipement du logement et du régime de gestion souhaité.
Bail vide et bail meublé en un coup d'œil
| Critère | Bail vide | Bail meublé |
|---|---|---|
| Durée minimale | 3 ans (6 ans si personne morale) | 1 an (9 mois si étudiant) |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer HC | 2 mois de loyer HC |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue ou motif légal) | 1 mois |
| Préavis bailleur | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
| Charges | Provisions + régularisation annuelle | Forfait ou provisions + régularisation |
| Mobilier | Aucun mobilier fourni | Mobilier minimal fixé par décret |
Rédiger et compléter votre bail vide
La rédaction d'un bail vide doit suivre le contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 et intégrer les mentions obligatoires : identité des parties, description du logement, montant du loyer et des charges, durée, dépôt de garantie et modalités de révision. Une notice d'information doit être annexée au contrat, de même que les diagnostics techniques, l'état des lieux et, le cas échéant, les extraits du règlement de copropriété.
Notre générateur de bail gratuit produit le contrat de location au format de la loi ALUR et du contrat type. Il génère le bail seul : les annexes obligatoires, comme le dossier de diagnostic technique ou l'état des lieux, ne sont pas incluses et doivent être réunies séparément. Le document est à relire attentivement et à adapter à votre situation, puis à faire valider en cas de doute.
Pour un accompagnement complet, de la constitution du dossier locataire à la gestion courante en passant par les annexes et l'état des lieux, vous pouvez vous adresser à AD Gestion, éditeur de ce site. Le générateur reste centré sur le bail lui-même, tandis qu'un professionnel prend en charge l'ensemble du dossier de location.
Une fois vos informations réunies, vous pouvez lancer la création de votre contrat via le générateur de bail gratuit.
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