Le bail vide est conclu pour trois ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, tandis que le bail meublé est signé pour un an (neuf mois pour un étudiant). La location meublée suppose un logement équipé du mobilier fixé par décret et permet un dépôt de garantie plus élevé ainsi qu'un préavis de départ réduit. Le choix dépend donc de la durée d'occupation visée, du niveau d'équipement du logement et du régime applicable aux charges. Les deux formes de location restent régies par la loi du 6 juillet 1989.
Location vide et location meublée : deux régimes d'un même cadre légal
La location vide et la location meublée relèvent toutes deux de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, profondément modifiée par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014. Le contrat repose sur un modèle réglementé : le contrat type est fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, accompagné d'une notice d'information annexée en application de l'arrêté du 29 mai 2015. Ce socle commun garantit au locataire des protections identiques sur le fond, quelle que soit la nature de la location.
La différence tient d'abord à l'état du logement remis. Une location est dite meublée lorsqu'elle comporte les éléments de mobilier permettant au locataire d'y dormir, d'y manger et d'y vivre convenablement, dont la liste est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. À défaut de ce mobilier, la location est réputée vide et le régime du bail nu s'applique, avec ses durées et ses préavis propres.
Ce partage n'est pas seulement formel : il commande la durée du bail, le montant du dépôt de garantie, la longueur des préavis et les modalités de gestion des charges. Bien identifier la catégorie dans laquelle on se place est donc la première étape avant de rédiger le contrat.
Durée du bail et reconduction
Le bail vide est conclu pour trois ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière familiale, et pour six ans minimum lorsque le bailleur est une personne morale. Le bail meublé est conclu pour un an, ramené à neuf mois lorsque le locataire est étudiant ; dans ce cas particulier, le bail ne se reconduit pas tacitement à son terme.
En dehors de l'hypothèse du bail étudiant, le contrat se reconduit tacitement à l'échéance en l'absence de congé, en application de l'article 10 de la loi de 1989. Le bail vide se renouvelle alors par périodes de trois ans, le bail meublé par périodes d'un an, aux mêmes conditions, sauf congé régulièrement délivré par l'une des parties.
La durée plus courte du bail meublé offre davantage de souplesse pour des occupations temporaires, tandis que la durée longue du bail vide sécurise une installation durable du locataire.
Dépôt de garantie, préavis et congé
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois de loyer hors charges pour une location meublée. Sa restitution intervient dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et dans un délai de deux mois lorsque des retenues sont justifiées, conformément à l'article 22.
Le préavis du locataire est de trois mois en location vide, réduit à un mois en zone tendue ou pour l'un des motifs légaux : mutation professionnelle, perte d'emploi, raison de santé, attribution du RSA ou de l'AAH, obtention d'un premier logement social ou situation de violences. En location meublée, le préavis du locataire est d'un mois en toute circonstance.
Le préavis du bailleur diffère également : six mois avant l'échéance en location vide, trois mois en location meublée. Dans les deux cas, le congé du bailleur doit être motivé, qu'il s'agisse d'une reprise pour habiter, d'une vente ou d'un motif légitime et sérieux.
Charges, fiscalité et gestion courante
Les charges récupérables auprès du locataire sont limitativement énumérées par le décret n° 87-713, et la répartition des réparations locatives suit le décret n° 87-712. En location vide comme en location meublée, les charges peuvent être appelées sous forme de provisions mensuelles suivies d'une régularisation annuelle sur justificatifs. La location meublée autorise en outre une modalité propre : le forfait de charges, non régularisable, prévu par l'article 25-8.
Sur le plan fiscal, les revenus tirés d'une location vide et ceux tirés d'une location meublée ne relèvent pas de la même catégorie d'imposition ni des mêmes règles de déduction des frais. La location meublée est traitée comme une activité relevant d'un régime distinct, avec ses propres obligations déclaratives. Compte tenu de la technicité et de l'évolution de ces règles, il est prudent de se rapprocher de l'administration fiscale ou d'un professionnel avant de retenir un régime plutôt qu'un autre.
Au quotidien, la location meublée suppose l'entretien et le renouvellement du mobilier mis à disposition, tandis que la location vide concentre les obligations du bailleur sur le logement lui-même. Ce paramètre pèse aussi dans le choix entre les deux formules.
Tableau comparatif : bail vide et bail meublé
Le tableau ci-dessous synthétise les principales différences issues de la loi du 6 juillet 1989 et de ses textes d'application. Il constitue un repère, sans se substituer à la lecture du contrat type et de sa notice d'information.
Bail vide vs bail meublé : les points clés
| Critère | Bail vide | Bail meublé |
|---|---|---|
| Durée minimale | 3 ans (personne physique ou SCI familiale), 6 ans (personne morale) | 1 an, ou 9 mois pour un étudiant sans reconduction tacite |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Préavis du locataire | 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue ou motif légal | 1 mois |
| Préavis du bailleur | 6 mois avant l'échéance, congé motivé | 3 mois avant l'échéance, congé motivé |
| Charges | Provisions avec régularisation annuelle | Provisions avec régularisation, ou forfait non régularisable (art. 25-8) |
| Mobilier | Non requis | Équipement minimal fixé par le décret du 31 juillet 2015 |
Comment choisir entre location vide et location meublée
La location vide convient à un locataire recherchant une installation durable et à un bailleur privilégiant la stabilité, avec un bail long et un dépôt de garantie limité à un mois. La location meublée s'adresse davantage à des occupations plus courtes ou plus mobiles, comme celles d'étudiants ou de personnes en mobilité professionnelle, avec un bail d'un an et un préavis de départ réduit.
Le choix dépend aussi de l'état du bien : mettre en location un logement déjà équipé oriente naturellement vers le meublé, alors qu'un logement nu appelle un bail vide. Le régime des charges et le traitement fiscal des loyers, évoqués plus haut, complètent l'analyse.
Quelle que soit l'option retenue, le contrat doit reprendre les mentions du contrat type réglementaire et être accompagné de la notice d'information, des diagnostics obligatoires et de l'état des lieux. Ces documents protègent les deux parties et sécurisent la relation locative sur toute sa durée.
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