Pour qu'un logement soit loué en meublé à titre de résidence principale, il doit comporter au moins onze catégories d'équipements listées par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie, dispositif d'occultation des fenêtres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment de congélation, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d'entretien ménager. Si l'un de ces éléments manque, le juge peut requalifier le bail meublé en location vide, avec les conséquences plus lourdes qui en découlent pour le bailleur. Un inventaire détaillé du mobilier doit par ailleurs être annexé au contrat.
Ce que dit la loi : le décret du 31 juillet 2015
La location meublée est définie par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 comme un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, d'y manger et d'y vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Pour donner un contenu précis à cette formule, le législateur a renvoyé à un décret d'application.
C'est le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 qui fixe la liste des éléments de mobilier que doit obligatoirement comporter un logement meublé loué à titre de résidence principale. Cette liste constitue un socle minimal : le bailleur peut équiper le logement plus largement, mais il ne peut pas descendre en dessous des onze catégories énumérées.
Il ne s'agit pas d'une simple recommandation. L'absence d'un seul de ces équipements suffit à fragiliser la qualification de meublé et à exposer le bailleur au risque d'une requalification du contrat. Avant de proposer un logement à la location meublée, il est donc indispensable de vérifier point par point la présence de chacun des éléments prévus par le décret.
Les 11 équipements obligatoires en détail
Le tableau ci-dessous reprend l'intégralité de la liste fixée par le décret n° 2015-981. Chaque catégorie doit être présente dans le logement au moment de l'entrée du locataire, et sa présence doit pouvoir être constatée lors de l'état des lieux d'entrée.
Certaines exigences appellent une lecture attentive. Le réfrigérateur doit être doté d'un congélateur ou, à défaut, d'un compartiment à congélation dont la température maximale est de -6 °C. Le dispositif d'occultation des fenêtres (volets, stores ou rideaux occultants) n'est requis que dans les pièces destinées à servir de chambre à coucher. Le matériel d'entretien ménager, quant à lui, doit être adapté aux caractéristiques du logement : un balai et une serpillière peuvent suffire pour un studio carrelé, là où un logement moquetté justifiera un aspirateur.
Les 11 équipements obligatoires (décret 2015-981)
| Élément | Précision |
|---|---|
| Literie | avec couette ou couverture |
| Dispositif d'occultation des fenêtres | dans les pièces destinées à servir de chambre à coucher |
| Plaques de cuisson | pour la préparation des repas |
| Four ou four à micro-ondes | l'un ou l'autre suffit |
| Réfrigérateur | avec congélateur ou compartiment de congélation à -6 °C maximum |
| Vaisselle | en nombre suffisant pour la prise des repas |
| Ustensiles de cuisine | pour préparer les repas |
| Table et sièges | pour prendre les repas |
| Étagères de rangement | rangements accessibles au locataire |
| Luminaires | éclairage des pièces |
| Matériel d'entretien ménager | adapté aux caractéristiques du logement |
Ce qui n'est pas dans la liste
La liste du décret est limitative dans son socle minimal, mais de nombreux équipements que l'on croit indispensables n'en font pas partie. La télévision ne figure pas parmi les éléments obligatoires : un logement peut être loué en meublé sans poste de télévision. De même, le lave-linge n'est pas exigé par le décret, non plus que le lave-vaisselle, le sèche-linge, le four traditionnel lorsqu'un micro-ondes est présent, la connexion internet ou la climatisation.
Cela ne signifie pas que ces équipements soient sans intérêt. Un logement mieux équipé se loue plus facilement et peut justifier un loyer plus élevé, dans le respect des règles d'encadrement des loyers lorsqu'elles s'appliquent. Le bailleur reste libre d'ajouter tout mobilier ou équipement complémentaire ; il devra simplement veiller à en assurer l'entretien et le remplacement pendant la durée du bail.
En sens inverse, ajouter des équipements facultatifs ne dispense jamais de fournir les onze catégories obligatoires. Un logement doté d'un lave-linge et d'une télévision mais dépourvu de plaques de cuisson ou de literie ne satisfait pas aux exigences du décret.
Le risque : la requalification en location vide
La principale conséquence de l'absence d'un équipement obligatoire est le risque de requalification du bail meublé en location vide. Si un locataire conteste la qualification de meublé, le juge peut constater que le logement ne comportait pas l'ensemble des éléments exigés et appliquer rétroactivement le régime, plus protecteur, de la location nue.
Les effets sont lourds pour le bailleur. La durée du bail passe d'un an à trois ans ; le dépôt de garantie, plafonné à deux mois de loyer hors charges en meublé, est ramené à un mois ; le préavis de départ du locataire, qui n'est que d'un mois en meublé, devient de trois mois. Le bailleur se retrouve alors engagé sur une durée et des conditions qu'il n'avait pas anticipées.
Pour comparer en détail les deux régimes et leurs implications, notre guide bail vide ou meublé détaille durée, dépôt, préavis et charges. La meilleure prévention reste de constituer un logement rigoureusement conforme à la liste du décret avant la signature.
L'inventaire du mobilier, une annexe obligatoire
Fournir les meubles ne suffit pas : il faut aussi le prouver. La loi du 6 juillet 1989 impose qu'un inventaire et un état détaillé du mobilier soient établis et annexés au contrat de location meublée. Ce document énumère chaque meuble et équipement mis à disposition et en décrit l'état, à l'entrée comme à la sortie du locataire.
L'inventaire du mobilier se distingue de l'état des lieux du logement, même s'ils sont souvent réalisés dans le même mouvement. Il constitue la preuve que le logement était bien équipé conformément au décret et permet, en fin de bail, d'apprécier les éventuelles dégradations ou disparitions imputables au locataire. Sans cet inventaire, il devient difficile de justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
L'inventaire du mobilier fait partie des annexes obligatoires du bail. Un bail meublé correctement rédigé intègre cette pièce dès l'origine, aux côtés des diagnostics et de la notice d'information. Le générateur de bail permet de produire un contrat de location meublée reprenant les mentions réglementaires et prévoyant les annexes attendues.
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