État des lieux d'entrée et de sortie : le guide complet

À quoi sert l'état des lieux d'entrée et de sortie ?

L'état des lieux est un document qui décrit l'état du logement et de ses équipements. Il est dressé une première fois à l'entrée du locataire, au moment de la remise des clés, puis une seconde fois à la sortie, lors de la restitution. Sa fonction principale est de permettre une comparaison objective entre l'état du bien au début et à la fin de la location.

C'est cette comparaison qui détermine les réparations éventuellement imputables au locataire : les dégradations apparues pendant la location et qui ne relèvent ni de l'usure normale ni de la vétusté peuvent lui être facturées. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose que l'état des lieux soit établi contradictoirement et amiablement, par les parties ou par un tiers mandaté, en autant d'exemplaires que de parties.

En l'absence d'état des lieux, la loi présume que le locataire a reçu le logement en bon état, sauf preuve contraire. Cette présomption se retourne le plus souvent contre le bailleur, qui ne peut alors démontrer aucune dégradation faute d'état de référence. Établir un état des lieux d'entrée soigné est donc un intérêt partagé, au même titre que le contrat de bail lui-même que vous pouvez générer votre bail gratuitement sur bailgratuit.

Quelles sont les mentions obligatoires ? (décret 2016-382)

Le contenu et la forme de l'état des lieux sont fixés par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Ce texte impose des mentions communes à l'entrée et à la sortie, ainsi que des mentions propres au constat de sortie destinées à faciliter la comparaison. Les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent être réunis dans un document unique ou dans deux documents distincts à la présentation similaire.

L'objectif du décret est double : harmoniser la description du logement et permettre une comparaison terme à terme entre l'entrée et la sortie. Chaque partie reçoit un exemplaire, remis en main propre ou par voie dématérialisée au moment de la signature.

Comment réaliser et éditer un état des lieux avec photos ?

En pratique, la difficulté n'est pas de connaître les mentions obligatoires, mais de produire un constat complet, lisible et illustré, identique à l'entrée et à la sortie. C'est précisément le rôle de l'outil dédié de l'écosystème : pour réaliser et éditer votre état des lieux (entrée/sortie) avec photos horodatées, générez un PDF prêt à signer, pièce par pièce, sans rien oublier des rubriques du décret 2016-382.

Les photographies ont une valeur probante déterminante. Datées et rattachées à chaque pièce, elles matérialisent l'état exact des sols, murs, plafonds et équipements. À la sortie, la comparaison des clichés d'entrée et de sortie objective les différences constatées et sécurise, le cas échéant, les retenues sur le dépôt de garantie. Un état des lieux illustré et horodaté est bien plus difficile à contester qu'un simple constat manuscrit.

La logique de l'écosystème est claire : le contrat de bail se crée sur bailgratuit avec le générateur de bail conforme, tandis que le constat d'entrée et de sortie avec photos se réalise sur l'outil spécialisé état des lieux (entrée/sortie) avec photos. Vous obtenez ainsi un dossier de location cohérent, du bail signé au constat final.

• Un constat pièce par pièce reprenant toutes les mentions du décret 2016-382.
• Des photos horodatées rattachées à chaque pièce et à chaque équipement.
• Un état d'entrée et de sortie à la présentation identique pour une comparaison fiable.
• Un PDF prêt à signer et à conserver par chaque partie.
• Un dossier complet : le bail sur bailgratuit, l'état des lieux sur l'outil dédié.

Comment distinguer usure normale, vétusté et dégradations ?

Toutes les différences constatées entre l'entrée et la sortie ne sont pas imputables au locataire. L'usure normale liée à un usage conforme du logement et la vétusté, définie par le décret 2016-382 comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux, restent à la charge du bailleur. Seules les dégradations excédant cet usage normal peuvent être facturées au locataire.

Pour objectiver cette appréciation, les parties peuvent convenir d'une grille de vétusté. Prévue par le décret 2016-382, elle fixe une durée de vie théorique des matériaux et équipements ainsi que des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives. Elle évite ainsi de faire supporter au locataire le coût d'un renouvellement qui aurait de toute façon été nécessaire.

Cette distinction est déterminante lorsqu'il s'agit de chiffrer d'éventuelles retenues. Un constat de sortie précis et illustré, rapproché de l'état d'entrée et d'une grille de vétusté, permet d'appuyer chaque retenue sur un élément objectif plutôt que sur une appréciation forfaitaire. Pour aller plus loin, consultez notre guide sur les réparations locatives : qui paie quoi.

Que faire en cas de désaccord ou de contestation ?

Après un état des lieux d'entrée, le locataire dispose d'un délai de dix jours pour demander la modification du document s'il constate une anomalie non relevée ; pour les éléments de chauffage, cette demande peut être formulée durant le premier mois de la période de chauffe. La demande gagne à être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Lorsque bailleur et locataire ne parviennent pas à s'accorder, ou lorsqu'une partie refuse de participer à l'état des lieux, un commissaire de justice — anciennement huissier de justice — peut être mandaté pour l'établir. Son constat a la même valeur que l'état des lieux amiable, et ses frais sont partagés par moitié entre les deux parties lorsqu'il intervient faute d'accord.

En pratique, un état des lieux amiable soigneusement rempli et photographié à l'entrée réduit considérablement le risque de contentieux à la sortie. La précision et l'illustration du document initial sont la meilleure protection contre les désaccords ultérieurs.

Quel est le lien avec le dépôt de garantie ?

L'état des lieux commande directement les conditions de restitution du dépôt de garantie. Lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, le bailleur dispose d'un délai d'un mois pour restituer le dépôt. En cas de différences constatées justifiant une retenue, ce délai est porté à deux mois.

Les sommes retenues doivent correspondre à des réparations locatives imputables au locataire, dûment justifiées par des devis, factures ou constats figurant à l'état des lieux de sortie. Sans état des lieux d'entrée, il devient très difficile pour le bailleur de justifier une quelconque retenue, faute d'état de référence à opposer. Notre guide dédié au dépôt de garantie détaille ces règles de restitution.

L'état des lieux et le dépôt de garantie forment ainsi un couple indissociable : le premier fournit la preuve, le second constitue la garantie financière. Le bailleur qui préfère déléguer ces opérations peut confier son bien à un professionnel de la gestion locative : AD Gestion assure la gestion de votre location, honoraires 6,5 % TTC des loyers encaissés.