L'état des lieux est un document établi contradictoirement et à l'amiable entre le bailleur et le locataire, en autant d'exemplaires que de parties, une première fois à l'entrée lors de la remise des clés, puis à la sortie lors de la restitution. La comparaison entre ces deux constats détermine les réparations pouvant être mises à la charge du locataire. À défaut d'état des lieux, le logement est présumé avoir été reçu en bon état, sauf preuve contraire.
Qu'est-ce que l'état des lieux et à quoi sert-il ?
L'état des lieux est un document qui décrit précisément l'état du logement et de ses équipements. Il est dressé une première fois à l'entrée du locataire, au moment de la remise des clés, puis une seconde fois à la sortie, lors de la restitution du logement. Sa fonction principale est de permettre une comparaison objective entre l'état du bien au début et à la fin de la location.
C'est cette comparaison qui détermine les réparations éventuellement imputables au locataire : les dégradations apparues pendant la location et qui ne relèvent ni de l'usure normale ni de la vétusté peuvent lui être facturées. L'état des lieux constitue donc une pièce essentielle du dossier de location, au même titre que le contrat de bail lui-même.
Le générateur gratuit de bailgratuit.fr produit uniquement le contrat de bail. Il ne fournit ni l'état des lieux ni les annexes, qui restent à établir séparément par le bailleur. Pour un état des lieux réalisé dans les règles et un dossier de location complet, il est possible de s'appuyer sur un professionnel de la gestion locative comme AD Gestion.
Un document contradictoire et à l'amiable
L'état des lieux doit être établi de manière contradictoire, c'est-à-dire en présence des deux parties — bailleur et locataire — ou de leurs représentants. Chacun constate l'état du logement, formule ses observations et signe le document. Il est rédigé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, chaque signataire en conservant un exemplaire.
Le caractère amiable de l'état des lieux suppose que bailleur et locataire s'accordent sur les constats consignés. Le document gagne à être précis : pièce par pièce, il décrit les sols, murs, plafonds, ouvrants, ainsi que les équipements et leur état de fonctionnement. Les relevés de compteurs y figurent également.
Le bailleur qui délègue la gestion de son bien peut confier la réalisation de l'état des lieux à son mandataire. La réalisation d'un état des lieux par un professionnel de la gestion locative apporte une méthode homogène à l'entrée comme à la sortie, ce qui facilite ensuite la comparaison des deux constats.
- Établi contradictoirement, en présence des deux parties ou de leurs représentants.
- Rédigé en autant d'exemplaires que de parties, chacun en conservant un.
- Description pièce par pièce des sols, murs, plafonds, ouvrants et équipements.
- Relevés des compteurs consignés à l'entrée comme à la sortie.
- Signé par le bailleur et le locataire (ou leurs mandataires).
État des lieux d'entrée et de sortie : la comparaison
L'état des lieux d'entrée fixe la référence : il décrit l'état du logement remis au locataire. L'état des lieux de sortie, établi lors de la restitution, décrit l'état du logement rendu. C'est la mise en regard des deux documents qui permet d'identifier les différences apparues pendant la location.
Un état des lieux type et une grille de vétusté peuvent être utilisés pour encadrer cette comparaison, conformément au décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Ces outils harmonisent la description du logement et objectivent l'appréciation de son usure au fil du temps.
En l'absence d'état des lieux, la loi présume que le locataire a reçu le logement en bon état, sauf s'il apporte la preuve du contraire. Cette présomption peut se retourner contre le bailleur, qui ne pourra pas démontrer une dégradation par rapport à un état initial jamais consigné. Établir un état des lieux d'entrée soigné est donc un intérêt partagé.
État des lieux d'entrée et de sortie
| Critère | État des lieux d'entrée | État des lieux de sortie |
|---|---|---|
| Moment | À la remise des clés | À la restitution des clés |
| Rôle | Fixe l'état de référence du logement | Décrit l'état du logement rendu |
| Établissement | Contradictoire et amiable | Contradictoire et amiable |
| Exemplaires | Un par partie | Un par partie |
| Effet en cas d'absence | Logement présumé reçu en bon état (sauf preuve contraire) | Comparaison impossible avec l'entrée |
Usure normale, vétusté et réparations locatives
Toutes les différences constatées entre l'entrée et la sortie ne sont pas imputables au locataire. L'usure normale liée à un usage conforme du logement et la vétusté, c'est-à-dire la dégradation progressive due au temps, restent à la charge du bailleur. Seules les dégradations excédant cet usage normal peuvent être facturées au locataire.
La grille de vétusté prévue par le décret n° 2016-382 aide à faire la part des choses. Elle applique des coefficients d'abattement en fonction de la durée de vie des équipements et revêtements, afin de ne pas faire supporter au locataire le coût d'un renouvellement qui aurait de toute façon été nécessaire.
Cette distinction est déterminante lorsqu'il s'agit de chiffrer d'éventuelles retenues sur le dépôt de garantie. Un constat de sortie précis, rapproché de l'état d'entrée et d'une grille de vétusté, permet d'appuyer chaque retenue sur un élément objectif plutôt que sur une appréciation forfaitaire.
En cas de désaccord : le commissaire de justice
Lorsque bailleur et locataire ne parviennent pas à s'accorder sur l'état des lieux, ou lorsque l'une des parties refuse d'y participer, un commissaire de justice — anciennement huissier de justice — peut être mandaté pour l'établir. Il dresse alors un constat qui a la même valeur que l'état des lieux amiable.
Les frais de cette intervention sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire lorsque le commissaire de justice intervient faute d'accord amiable. Chacune des parties est informée de son intervention et peut y assister. Ce recours offre une solution neutre lorsque le dialogue est rompu, tout en préservant le caractère contradictoire du constat.
En pratique, un état des lieux amiable soigneusement rempli à l'entrée réduit considérablement le risque de contentieux à la sortie. La précision du document initial est la meilleure protection contre les désaccords ultérieurs.
Lien avec le dépôt de garantie
L'état des lieux commande directement les conditions de restitution du dépôt de garantie. Lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, le bailleur dispose d'un délai d'un mois pour restituer le dépôt. En cas de différences constatées justifiant une retenue, ce délai est porté à deux mois.
Les sommes retenues sur le dépôt de garantie doivent correspondre à des réparations locatives imputables au locataire, dûment justifiées par des devis, factures ou constats figurant à l'état des lieux de sortie. Sans état des lieux d'entrée, il devient très difficile pour le bailleur de justifier une quelconque retenue, faute d'état de référence à opposer.
L'état des lieux et le dépôt de garantie forment ainsi un couple indissociable : le premier fournit la preuve, le second constitue la garantie financière. Pour aller plus loin, consultez notre guide dédié au dépôt de garantie et à ses règles de restitution.
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