Réparations locatives : qui paie quoi ?

Le principe : entretien courant contre grosses réparations

La question de savoir qui paie une réparation dans un logement loué revient très souvent. Le droit y répond par un partage clair : le locataire supporte l'entretien courant et les petites réparations, le bailleur prend en charge les travaux plus lourds.

Ce partage repose sur plusieurs textes. L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à délivrer un logement décent et à en assurer la jouissance paisible. Les articles 1719 et 1720 du code civil imposent au bailleur d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage prévu et d'y faire les réparations nécessaires, autres que locatives. Enfin, le décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locatives, c'est-à-dire celles qui incombent au locataire.

L'idée directrice est que le locataire doit rendre le logement dans un état correct d'usage, en assumant l'entretien du quotidien, mais qu'il n'a pas à payer ce qui relève de la structure, du vieillissement normal ou d'événements qui lui échappent.

Ce qui est à la charge du locataire

Le décret du 26 août 1987 énumère les réparations locatives et les charges d'entretien qui incombent au locataire. Il s'agit essentiellement de l'entretien courant du logement, de ses équipements et des jardins privatifs, ainsi que des menues réparations et du remplacement de petits éléments.

Concrètement, le locataire entretient les sols, murs et plafonds (petits raccords, rebouchage), les fenêtres et volets (graissage, remplacement de cordes, de mastic), la plomberie courante (joints, remplacement de flexibles, dégorgement des conduits), l'électricité courante (remplacement d'interrupteurs, de prises, d'ampoules, de fusibles) et les équipements dont il a l'usage exclusif. Il entretient également le jardin privatif : tonte, taille, entretien des allées.

Le locataire est aussi tenu au remplacement des petits éléments d'usure : joints, ampoules, clés, boutons et poignées, ainsi qu'à l'entretien annuel de certains équipements comme la chaudière, lorsque le bail le prévoit.

• Entretien courant du logement, des équipements et des jardins privatifs.
• Menues réparations : joints, mastic, graissage, dégorgement des conduits.
• Remplacement de petits éléments : ampoules, clés, boutons, poignées, fusibles.
• Entretien des équipements à usage exclusif prévu au bail (ex. chaudière).

Ce qui reste à la charge du bailleur

À l'inverse, le bailleur assume tout ce qui dépasse l'entretien courant. Restent à sa charge les grosses réparations touchant la structure et le clos-couvert du logement (toiture, murs porteurs, canalisations principales), ainsi que le remplacement des équipements vétustes ou hors d'usage par l'effet du temps.

Le bailleur prend également en charge les réparations rendues nécessaires par la vétusté, par un vice de construction ou par un cas de force majeure (tempête, inondation…). Dans ces situations, la responsabilité du locataire n'est pas engagée, car la dégradation ne résulte ni d'un défaut d'entretien ni d'un usage anormal de sa part.

Cette répartition traduit l'obligation générale du bailleur d'entretenir le logement en état de servir à l'usage prévu, posée par les articles 1719 et 1720 du code civil et par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Pour un panorama plus large, voyez notre guide sur les obligations du bailleur et du locataire.

Tableau : à la charge du locataire ou du bailleur ?

Le tableau ci-dessous donne des exemples courants et indique, pour chacun, qui en supporte en principe le coût. Il constitue un repère pratique, sous réserve des circonstances propres à chaque logement, qui restent à vérifier.

Vétusté, usure normale et grille de vétusté

La vétusté désigne l'usure naturelle d'un logement et de ses équipements sous l'effet du temps et d'un usage normal. Elle ne peut pas être imputée au locataire : à la sortie, celui-ci n'a pas à payer le simple vieillissement des peintures, revêtements ou équipements dont il s'est servi normalement.

Pour éviter les litiges, bailleur et locataire peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté. Cette grille définit, pour les principaux éléments du logement, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement appliqués selon l'ancienneté. Elle permet de distinguer l'usure normale, non imputable, des dégradations résultant d'un défaut d'entretien ou d'un usage anormal, qui elles restent à la charge du locataire.

C'est au moment de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie que ces questions se posent. Un état des lieux précis est donc déterminant : voyez notre guide sur l'état des lieux d'entrée et de sortie.

En cas de désaccord et pour se décharger du suivi

En pratique, la frontière entre entretien courant et grosse réparation peut prêter à discussion, notamment lorsque la vétusté se mêle à un éventuel défaut d'entretien. En cas de désaccord, il est conseillé de reprendre les textes applicables — décret du 26 août 1987, articles 1719 et 1720 du code civil, article 6 de la loi de 1989 — et de s'appuyer sur les états des lieux et la grille de vétusté éventuelle.

Un bailleur qui ne souhaite pas gérer lui-même le suivi des réparations et des relations avec le locataire peut confier cette mission à un professionnel. La gestion locative d'AD Gestion assure le suivi technique du logement, l'organisation des interventions et l'arbitrage des réparations entre les parties.

AD Gestion fait partie du même groupe que le syndic AD Syndic, ce qui permet une prise en charge cohérente lorsque le logement se situe en copropriété. Pour établir un bail conforme au contrat type, vous pouvez par ailleurs utiliser notre générateur de bail gratuit, étant précisé qu'il produit le bail et non les annexes ni la grille de vétusté.