Le mandat de gestion locative est le contrat par lequel un propriétaire confie l'administration de son bien loué à un professionnel. La loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 imposent un mandat écrit, inscrit sur un registre des mandats, confié à un titulaire de la carte professionnelle « Gestion immobilière » couvert par une garantie financière. Le contrat fixe l'étendue des pouvoirs du mandataire, sa rémunération, sa durée et les conditions de résiliation. Les honoraires de gestion sont librement fixés et restent à la charge du bailleur.
Qu'est-ce qu'un mandat de gestion locative ?
Le mandat de gestion locative est un contrat écrit par lequel un bailleur, le mandant, charge un professionnel, le mandataire, d'administrer un logement loué en son nom et pour son compte. Cette activité relève de l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, qui encadre la gestion immobilière au même titre que la transaction. Le professionnel doit être titulaire d'une carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière », délivrée sur justification de son aptitude professionnelle, d'une garantie financière et d'une assurance de responsabilité civile professionnelle (article 3 de la loi Hoguet).
L'article 6 de la même loi impose que les conventions conclues avec ces professionnels soient rédigées par écrit et précisent les conditions dans lesquelles ils sont autorisés à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens ou valeurs. Un accord verbal ou un simple échange de courriels ne constitue donc pas un mandat de gestion valable : l'écrit est une condition de régularité de l'intervention du professionnel.
Il ne faut pas confondre ce contrat avec le mandat de syndic. La gestion locative porte sur un lot privatif et sur la relation entre un propriétaire et son locataire ; le syndic de copropriété administre les parties communes de l'immeuble pour le compte du syndicat des copropriétaires. Un même bien peut relever des deux : le mandataire de gestion règle les appels de fonds au syndic et récupère auprès du locataire la part des charges qui lui est imputable. Confier son bien en gestion locative revient à déléguer cette articulation quotidienne à un professionnel encadré.
Quelles mentions le mandat doit-il obligatoirement contenir ?
Le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 détaille les exigences propres à la gestion immobilière. Son article 64 prévoit que le titulaire de la carte « Gestion immobilière » doit détenir un mandat écrit qui précise l'étendue de ses pouvoirs et l'autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs. Sans cette autorisation expresse, le mandataire ne peut pas encaisser les loyers, les charges ni le dépôt de garantie.
L'article 65 du même décret impose la tenue d'un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie. Ce registre, relié et numéroté sans discontinuité, peut être tenu sous forme électronique depuis 2016. Le numéro d'inscription au registre doit être reporté sur l'exemplaire du mandat remis au mandant : c'est le premier point à vérifier sur le contrat que l'on signe. Les mandats et le registre sont conservés dix ans.
L'article 66 verrouille la rémunération : le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat, ni auprès de personnes autres que celles qui y sont désignées. Toute prestation facturée doit donc figurer au contrat. Le mandat organise également la reddition de comptes, qui doit intervenir au moins une fois par an.
- Identité complète du mandant et du mandataire, avec le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle
- Désignation précise du bien géré (adresse, lot, nature du bail)
- Étendue des pouvoirs confiés et autorisation expresse de recevoir des sommes (article 64 du décret de 1972)
- Numéro d'inscription au registre des mandats reporté sur l'exemplaire du bailleur (article 65)
- Conditions de détermination de la rémunération, prestation par prestation (article 66)
- Nom du garant financier, montant de la garantie et références de l'assurance de responsabilité civile professionnelle
- Durée du mandat, modalités de reconduction et conditions de résiliation
- Périodicité de la reddition de comptes et modalités de reversement des loyers
Que couvre le mandat et qu'est-ce qui reste au bailleur ?
Le mandat ne transfère pas la propriété du bien ni les décisions patrimoniales : il délègue l'exécution courante. Le mandataire agit dans la limite des pouvoirs énumérés au contrat, et rien au-delà. Les actes qui engagent durablement le patrimoine — vendre, donner congé, autoriser des travaux importants — restent des décisions du propriétaire, que le mandataire prépare et exécute une fois l'accord donné.
Le tableau ci-dessous résume la répartition habituelle des rôles. Elle n'a rien d'automatique : c'est la rédaction du mandat qui fait foi, et un bailleur peut retenir certaines missions ou fixer un seuil au-delà duquel son accord préalable est requis. Avant de signer, il est utile de demander au professionnel le détail écrit de ses prestations de gestion immobilière poste par poste, plutôt que de s'en tenir à une formule générale du type « gestion complète ».
Répartition des missions dans un mandat de gestion locative
| Poste | Assuré par le mandataire | Reste au bailleur |
|---|---|---|
| Encaissement des loyers et charges | Oui, si le mandat l'autorise expressément | Contrôle du compte rendu de gestion |
| Quittances et avis d'échéance | Oui, délivrance au locataire | — |
| Régularisation annuelle des charges | Calcul et justificatifs | Validation des postes récupérables |
| Révision du loyer sur l'IRL | Oui, si une clause de révision existe au bail | — |
| Relances et précontentieux d'impayés | Relances, mise en demeure, suivi | Décision d'engager une procédure judiciaire |
| Entretien courant et petits travaux | Oui, dans la limite du plafond fixé au mandat | Accord préalable au-delà du plafond |
| Congé, vente, reprise du logement | Préparation et notification | Décision, prérogative du propriétaire |
| Assurances PNO et loyers impayés | Mise en place si le mandat le prévoit | Choix du contrat et souscription |
| Déclaration des revenus fonciers | Fourniture du compte rendu annuel | Déclaration fiscale personnelle |
Comment sont fixés les honoraires de gestion locative ?
Aucun texte ne plafonne les honoraires de gestion courante. Ils sont librement fixés par le professionnel et négociés avec le bailleur, puis inscrits au mandat conformément à l'article 66 du décret de 1972. Ils prennent en pratique la forme d'un pourcentage appliqué aux sommes effectivement encaissées, ce qui aligne la rémunération du mandataire sur la perception réelle des loyers. Ces honoraires pèsent sur le bailleur seul : l'article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'organise de partage avec le locataire que pour la mise en location, jamais pour la gestion.
À titre d'exemple, le mandat de gestion AD Gestion est facturé 6,5 % TTC des loyers encaissés, et la mise en location 15 € HT par mètre carré. Comparer deux offres suppose de regarder ce que le taux recouvre : reddition de comptes, relances d'impayés, régularisation des charges et visites sont parfois facturées en supplément, ce que le mandat doit alors indiquer expressément.
Les honoraires de mise en location obéissent à un régime distinct. L'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 partagent entre bailleur et locataire quatre prestations seulement : l'organisation de la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'établissement de l'état des lieux d'entrée. La part imputable au locataire ne peut dépasser ni la moitié des honoraires totaux, ni un plafond au mètre carré de surface habitable, révisé chaque année.
- Zone très tendue : 12,10 € par m² au 1er janvier 2026 (arrêté du 17 juillet 2025 modifié par l'arrêté du 13 novembre 2025)
- Zone tendue : 10,09 € par m²
- Reste du territoire : 8,07 € par m²
- État des lieux d'entrée : 3,03 € par m² sur tout le territoire
- Publicité, recherche et sélection du locataire : intégralement à la charge du bailleur
- État des lieux de sortie établi à l'amiable : rien ne peut être facturé au locataire
Quelle est la durée d'un mandat et comment le résilier ?
Le mandat de gestion est conclu pour une durée déterminée, mentionnée au contrat. Un an renouvelable est la pratique la plus répandue, mais la durée initiale relève de la négociation. La quasi-totalité des mandats prévoient une reconduction tacite à l'échéance, assortie d'un délai de préavis pour s'y opposer, généralement notifié par lettre recommandée avec accusé de réception.
Cette clause de tacite reconduction fait entrer le mandat dans le champ de l'article L. 215-1 du code de la consommation. Le professionnel doit informer par écrit, par lettre ou courriel dédié, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant la fin de la période permettant de rejeter la reconduction, de la faculté de ne pas reconduire le contrat, en indiquant la date limite dans un encadré apparent. À défaut d'information régulière, le bailleur peut résilier gratuitement le mandat à tout moment à compter de la date de reconduction. L'article L. 215-3 étend expressément ces règles aux contrats conclus entre professionnels et non-professionnels, ce qui couvre le bailleur particulier.
Pour résilier un mandat de gestion dans les formes, la marche à suivre est simple : relire la clause de durée, calculer la date limite d'opposition à la reconduction, adresser une lettre recommandée avec accusé de réception avant cette date, puis organiser la sortie. Le mandataire doit alors procéder à la reddition finale des comptes, reverser les loyers et le dépôt de garantie détenus, et transmettre le dossier complet : bail et annexes, états des lieux, quittances, justificatifs de charges et coordonnées du locataire. Une résiliation anticipée hors échéance reste possible si le mandat le prévoit ou en cas de manquement caractérisé du mandataire.
Les honoraires de gestion sont-ils déductibles des revenus fonciers ?
Le principe est posé par l'article 31 du code général des impôts : au régime réel d'imposition des revenus fonciers, les rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles constituent des frais d'administration et de gestion déductibles, dès lors qu'ils sont effectivement supportés par le propriétaire. La doctrine fiscale publiée au BOFiP ajoute à ces frais réels une déduction forfaitaire de 20 € par local au titre des autres frais de gestion.
Cette déduction suppose de relever du régime réel. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire censé couvrir l'ensemble des charges : aucune déduction supplémentaire n'y est possible, honoraires de gestion compris. Le choix du régime dépend de la situation d'ensemble du bailleur et mérite d'être arbitré avec un professionnel du chiffre ; les éléments ci-dessus exposent un principe général et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé.
En pratique, le compte rendu de gestion annuel remis par le mandataire récapitule loyers encaissés, charges payées et honoraires prélevés : c'est la pièce qui alimente directement la déclaration n° 2044. Un bailleur qui souhaite confier son bien en gestion a donc intérêt à vérifier, avant de signer, que le mandat prévoit une reddition de comptes détaillée et un récapitulatif fiscal annuel. C'est ce document, plus que le taux affiché, qui fait la différence au moment de déclarer.
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