Un bailleur peut réviser le loyer une fois par an si une clause de révision figure au bail, en appliquant la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE. La révision se fait à la date prévue au bail : nouveau loyer = loyer en cours × (IRL nouveau / IRL du même trimestre l'année précédente). À défaut de révision dans les douze mois, l'augmentation de l'année écoulée est perdue.
Quand la révision du loyer est-elle possible ?
La révision annuelle du loyer est encadrée par l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle n'est jamais automatique : elle suppose la présence d'une clause de révision dans le contrat de location. Si le bail ne prévoit aucune clause de révision, le loyer reste fixe pour toute sa durée et le bailleur ne peut pas l'augmenter en cours de bail sur le fondement de l'IRL.
Lorsque la clause existe, la révision intervient une seule fois par an, à la date convenue dans le bail. À défaut de date précisée, elle s'applique à la date anniversaire du contrat. Le bailleur n'a pas besoin de l'accord du locataire pour appliquer une révision conforme : il lui suffit de la calculer correctement et de la notifier.
La révision n'est possible que si le logement n'est pas concerné par une mesure de gel du loyer et si le loyer respecte, le cas échéant, les règles d'encadrement applicables dans la commune.
La formule de calcul de l'IRL
L'IRL est publié chaque trimestre par l'INSEE. La révision s'appuie sur la variation de cet indice entre deux années, calculée pour le même trimestre de référence.
La formule officielle est la suivante :
Nouveau loyer = loyer en cours × (IRL du trimestre de référence de l'année en cours / IRL du même trimestre de l'année précédente).
Le trimestre de référence est celui indiqué dans la clause de révision du bail. À défaut de précision, il s'agit du dernier indice publié à la date de signature du contrat. Il faut toujours comparer le même trimestre d'une année sur l'autre (par exemple le deuxième trimestre de l'année en cours avec le deuxième trimestre de l'année précédente) : c'est cette cohérence qui garantit la validité du calcul. Les valeurs d'indice à utiliser se trouvent sur le site de l'INSEE.
Les étapes de la révision
La révision suit une logique simple, à condition de respecter l'ordre des vérifications. Le tableau ci-dessous récapitule les étapes à suivre.
Étapes de la révision du loyer
| Étape | Ce qu'il faut faire |
|---|---|
| 1. Vérifier la clause | Confirmer que le bail contient bien une clause de révision annuelle et identifier le trimestre de référence de l'IRL. |
| 2. Contrôler le gel | S'assurer que le logement n'est pas classé F ou G au DPE, cas dans lequel le loyer est gelé et la révision impossible. |
| 3. Relever les indices | Noter l'IRL du trimestre de référence de l'année en cours et celui du même trimestre de l'année précédente (source INSEE). |
| 4. Appliquer la formule | Calculer : loyer en cours × (IRL nouveau / IRL ancien). |
| 5. Notifier le locataire | Informer le locataire du nouveau loyer et de la date d'application, en indiquant les indices retenus. |
| 6. Respecter le délai | Appliquer la révision dans les douze mois suivant la date de révision prévue, sous peine de perdre l'augmentation de l'année écoulée. |
La date de révision et le délai d'un an
La révision prend effet à la date prévue au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat. Elle n'a pas d'effet rétroactif au-delà de cette date : le bailleur ne peut pas réclamer un rappel sur une longue période.
La loi impose une vigilance particulière sur le délai. À défaut de révision dans les douze mois suivant sa date de prise d'effet, la révision est perdue pour l'année écoulée. Autrement dit, un bailleur qui oublie de réviser son loyer ne peut pas rattraper rétroactivement plusieurs années d'augmentation : il ne peut repartir que sur la base de la dernière valeur applicable, sans effet au-delà d'un an.
Cette règle protège le locataire contre les rappels tardifs et incite le bailleur à procéder à la révision à échéance régulière.
Le cas du gel des loyers pour les logements F et G
Depuis le 24 août 2022, en application de la loi Climat et Résilience (loi n° 2021-1104), le loyer des logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) est gelé. Pour ces logements considérés comme des passoires énergétiques, aucune révision fondée sur l'IRL n'est possible, et aucune augmentation de loyer ne peut être appliquée tant que le classement reste F ou G.
Concrètement, si un logement est classé F ou G, la clause de révision du bail ne peut pas jouer : le loyer demeure figé à son montant en cours. La révision ne redevient possible qu'après des travaux permettant d'améliorer le classement énergétique du logement.
Avant toute révision, il est donc indispensable de vérifier le classement énergétique du logement : c'est le premier point de contrôle, avant même le calcul de l'indice.
- Logement classé A à E : révision possible si une clause de révision figure au bail.
- Logement classé F ou G : loyer gelé, révision IRL impossible depuis le 24 août 2022.
- Reprise de la révision possible uniquement après amélioration du classement DPE.
Erreurs fréquentes à éviter
Plusieurs erreurs conduisent à une révision non conforme, voire à une régularisation en faveur du locataire.
La plus courante consiste à appliquer une augmentation sans clause de révision au bail : dans ce cas, aucune hausse en cours de bail n'est possible. Une autre erreur fréquente est de comparer des trimestres différents d'une année sur l'autre, ce qui fausse le résultat. Enfin, réviser un logement classé F ou G, ou attendre plusieurs années avant de procéder à la première révision, expose le bailleur à devoir restituer les sommes indûment perçues.
- Appliquer une hausse sans clause de révision inscrite au bail.
- Comparer deux trimestres différents de l'IRL au lieu du même trimestre.
- Réviser un loyer alors que le logement est classé F ou G.
- Laisser passer le délai d'un an et tenter un rappel rétroactif au-delà.
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