La caution, appelée aussi garant, est la personne qui s'engage à payer les dettes locatives du locataire s'il fait défaut. Cet engagement prend deux formes : la caution simple, où le bailleur poursuit d'abord le locataire, et la caution solidaire, où le bailleur peut réclamer directement les sommes dues au garant. L'engagement doit être formalisé par un acte de cautionnement exprimant clairement son étendue, annexé au bail.
Qu'est-ce que le cautionnement ?
Le cautionnement est l'acte par lequel une personne — la caution, couramment désignée comme le garant — s'engage envers le bailleur à payer les dettes locatives du locataire si celui-ci ne les règle pas. Il s'agit d'une garantie personnelle : le garant met son propre patrimoine au service de la dette d'autrui.
Cet engagement couvre les sommes prévues par l'acte de cautionnement, généralement les loyers, les charges et les sommes accessoires restant dues en cas de défaillance du locataire. La caution n'intervient que si le locataire ne paie pas : elle vient sécuriser le bailleur, sans se substituer par avance au locataire, qui reste le premier débiteur du loyer.
Depuis la réforme du droit des sûretés entrée en vigueur en 2022, l'exigence d'une mention manuscrite strictement encadrée a été assouplie. L'acte de cautionnement doit néanmoins continuer à exprimer clairement l'engagement de la caution et son étendue, afin que le garant mesure précisément la portée de ce à quoi il consent.
Caution simple ou caution solidaire ?
Le cautionnement peut être simple ou solidaire, et cette distinction change tout pour le garant. Dans le cadre d'une caution simple, le bailleur doit d'abord poursuivre le locataire avant de se retourner vers le garant : ce dernier n'est sollicité qu'après que les démarches contre le locataire n'ont pas abouti.
Dans le cadre d'une caution solidaire, le bailleur peut s'adresser directement à la caution dès le premier impayé, sans avoir à agir préalablement contre le locataire. L'engagement solidaire est plus protecteur pour le bailleur et plus contraignant pour le garant, qui peut être appelé à payer immédiatement.
La forme de l'engagement doit ressortir clairement de l'acte de cautionnement. C'est ce document qui détermine si le garant s'est engagé de manière simple ou solidaire, ainsi que l'étendue et la durée de son engagement.
Caution simple et caution solidaire
| Critère | Caution simple | Caution solidaire |
|---|---|---|
| Ordre de poursuite | Le bailleur poursuit d'abord le locataire | Le bailleur peut poursuivre directement le garant |
| Moment de la sollicitation | Après échec des démarches contre le locataire | Dès le premier impayé |
| Protection du bailleur | Plus limitée | Renforcée |
| Contrainte pour le garant | Modérée | Élevée |
| Formalisation | Acte de cautionnement précisant l'étendue | Acte de cautionnement précisant l'étendue |
L'acte de cautionnement : contenu et annexe au bail
L'engagement de la caution se matérialise par un acte écrit. Ce document doit exprimer clairement l'engagement pris et son étendue : nature des sommes garanties, forme simple ou solidaire, et durée de l'engagement. Un acte imprécis expose les parties à des difficultés d'interprétation en cas de litige.
L'acte de cautionnement est annexé au contrat de location. Cette annexion permet au garant de disposer des éléments essentiels du bail auquel se rattache son engagement et assure la cohérence entre la garantie et la location qu'elle sécurise.
Le garant a intérêt à lire attentivement l'acte avant de signer : c'est ce document, et non de simples déclarations verbales, qui fixe précisément ce qu'il devra payer et dans quelles conditions il pourra être sollicité.
- Identité du garant, du locataire et du bailleur.
- Nature des sommes garanties : loyers, charges et accessoires.
- Forme de l'engagement : caution simple ou caution solidaire.
- Étendue et durée de l'engagement.
- Acte annexé au contrat de location.
Caution et assurance loyers impayés : le non-cumul
Le bailleur ne peut pas, en principe, cumuler la garantie d'une caution avec une assurance contre les loyers impayés (GLI) pour un même locataire. Il doit choisir l'une ou l'autre de ces garanties : le cumul reviendrait à faire supporter au locataire une double couverture pour le même risque.
Ce principe connaît une exception : lorsque le locataire est étudiant ou apprenti, le bailleur peut cumuler une caution et une assurance loyers impayés. En dehors de cette situation, le choix entre caution et assurance reste exclusif.
Cette règle mérite d'être vérifiée au moment de la constitution du dossier de location, afin d'éviter de solliciter un garant alors qu'une assurance loyers impayés a déjà été souscrite, hors des cas où le cumul est admis.
La solidarité entre colocataires et cautions
Lorsque le bail est conclu avec plusieurs locataires ou garanti par plusieurs cautions, une clause de solidarité peut prévoir un engagement solidaire et indivisible. Chaque personne engagée peut alors être tenue de la totalité de la dette, et non seulement de sa part.
En colocation, la clause de solidarité a une durée encadrée pour le colocataire qui quitte le logement. La solidarité d'un colocataire sortant, dans le cadre d'un bail unique, s'éteint au plus tard six mois après la date d'effet de son congé. Au-delà de ce terme, il n'est plus tenu solidairement des sommes dues.
Ce mécanisme concerne aussi bien les colocataires eux-mêmes que les cautions qui les garantissent : la portée de la solidarité et son extinction dépendent des termes du bail et de l'acte de cautionnement.
Quand l'engagement de la caution prend-il fin ?
La fin de l'engagement de la caution dépend de ce que prévoit l'acte de cautionnement. Un engagement à durée déterminée s'éteint au terme fixé, tandis qu'un engagement à durée indéterminée peut, selon les règles applicables, faire l'objet d'une résiliation dans les conditions prévues par l'acte.
Pour un colocataire sortant garanti dans le cadre d'un bail unique, l'extinction de la solidarité au plus tard six mois après la date d'effet du congé limite dans le temps la portée de l'engagement associé. Cette échéance offre un repère utile au garant comme au bailleur.
En cas de doute sur la durée ou la portée de l'engagement, il convient de se reporter aux termes de l'acte de cautionnement et, si nécessaire, de se rapprocher d'un organisme d'information sur le logement pour un accompagnement personnalisé.
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