Le bailleur ne peut mettre fin au bail qu'à son échéance, en respectant un préavis de six mois en location vide et de trois mois en location meublée. Son congé doit obligatoirement être motivé : reprise du logement pour y habiter lui-même ou y loger un proche désigné par la loi, vente du logement, ou motif légitime et sérieux tenant aux manquements du locataire. En cas de vente, le locataire bénéficie d'un droit de préemption, l'offre de vente valant congé. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.
Un congé possible seulement à l'échéance et toujours motivé
Le bailleur, à la différence du locataire, ne peut pas résilier le bail à tout moment. Son congé ne peut prendre effet qu'à l'échéance du contrat, c'est-à-dire au terme de la période de trois ans en location vide ou d'un an en location meublée, ou à celui d'une reconduction. Cette règle, posée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, protège la stabilité du locataire dans son logement.
Le congé du bailleur doit en outre respecter un préavis : au moins six mois avant l'échéance en location vide, et au moins trois mois avant l'échéance en location meublée. Un congé délivré hors délai ne produit pas ses effets à l'échéance visée et reporte la fin du bail.
Enfin, le congé du bailleur doit toujours être motivé. Trois motifs seulement sont admis par la loi : la reprise pour habiter, la vente du logement, et le motif légitime et sérieux. Aucun autre motif ne permet au bailleur de reprendre son bien à l'échéance. Notre guide sur la durée du bail et le préavis précise l'articulation de ces délais avec la reconduction tacite.
Le congé pour reprise du logement
Le congé pour reprise permet au bailleur de récupérer son logement pour l'habiter lui-même ou pour y loger un proche. Les bénéficiaires de la reprise sont limitativement énumérés par la loi : le bailleur, son conjoint, le partenaire de PACS ou le concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants et descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin.
Le congé pour reprise doit indiquer le motif ainsi que le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, et justifier du caractère réel et sérieux de la décision. La reprise doit être effective : reprendre un logement pour un motif fictif expose le bailleur à des sanctions, le congé pouvant être jugé frauduleux.
Des protections particulières existent en faveur du locataire âgé disposant de ressources modestes, pour lequel la loi encadre plus strictement la possibilité de délivrer un congé, sauf offre de relogement ou situation équivalente du bailleur. Ces conditions doivent être vérifiées avant l'envoi de la notification.
Le congé pour vente et le droit de préemption du locataire
Le bailleur qui souhaite vendre le logement libre de toute occupation peut délivrer un congé pour vente à l'échéance du bail, en location vide. Ce congé présente une particularité majeure : il vaut offre de vente au profit du locataire, qui bénéficie d'un droit de préemption. En d'autres termes, le locataire est prioritaire pour acheter le logement qu'il occupe.
Le congé pour vente doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. À réception, le locataire dispose d'un délai pour se porter acquéreur aux conditions proposées. S'il accepte, la vente se poursuit à son profit ; s'il refuse ou ne répond pas, il devra quitter le logement au terme du préavis et le bailleur pourra vendre à un tiers.
Si le bailleur vend ensuite à un tiers à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses, une nouvelle offre doit en principe être faite au locataire. Ce mécanisme, protecteur, suppose une grande rigueur dans la rédaction du congé et le respect des délais, sous peine de nullité.
Les trois motifs de congé du bailleur
| Motif | Points clés | Préavis (vide / meublé) |
|---|---|---|
| Reprise pour habiter | Pour le bailleur ou un proche désigné par la loi, reprise réelle et effective | 6 mois / 3 mois |
| Vente du logement | L'offre de vente vaut congé, le locataire dispose d'un droit de préemption | 6 mois / 3 mois |
| Motif légitime et sérieux | Manquements du locataire (impayés répétés, troubles, défaut d'assurance) | 6 mois / 3 mois |
Le congé pour motif légitime et sérieux
Le troisième motif admis est le motif légitime et sérieux, qui recouvre principalement les manquements du locataire à ses obligations. Il peut s'agir de retards ou d'impayés de loyer répétés, de troubles de voisinage, d'un défaut d'assurance, ou d'un usage du logement non conforme à sa destination.
Ce motif suppose que le bailleur soit en mesure de démontrer la réalité et la gravité des manquements reprochés. Le congé pour motif légitime et sérieux se distingue de la mise en œuvre d'une clause résolutoire, qui permet, elle, d'obtenir la résiliation du bail en cours de contrat sans attendre l'échéance. Ces deux voies répondent à des logiques différentes.
Face à des loyers impayés, le bailleur dispose souvent d'outils plus rapides que le congé à l'échéance. Notre guide sur la clause résolutoire et les impayés détaille cette procédure, qui peut aboutir à la résiliation du bail avant son terme lorsque les conditions sont réunies.
Les formes de notification à respecter
Comme pour le locataire, le congé du bailleur doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter de la réception de la notification par le locataire.
Le congé doit être adressé à chacun des titulaires du bail. En présence de colocataires ou d'un couple marié ou pacsé, une notification distincte à chaque titulaire est nécessaire pour que le congé produise pleinement ses effets. Une erreur de destinataire ou de forme peut priver le congé de toute portée.
Compte tenu de la technicité de ces règles et des conséquences d'un congé irrégulier, un accompagnement professionnel est souvent précieux. AD Gestion assure la gestion locative et la sécurisation des congés, de la vérification du motif à la notification dans les formes requises.
Anticiper le congé grâce à un bail solide
La solidité d'un congé dépend d'abord de la qualité du bail. Un contrat clair, complet et conforme facilite l'exercice ultérieur de tous les droits du bailleur. Notre générateur de bail permet d'établir un contrat au format de la loi ALUR, à personnaliser puis à faire vérifier. Le générateur produit le bail seul, sans les annexes obligatoires telles que les diagnostics, dont la réunion peut être confiée à AD Gestion.
Lorsque le logement se trouve en copropriété, la vente ou la reprise soulève des questions de coordination avec le syndic, notamment pour l'information de l'acquéreur et la transmission des documents de l'immeuble. Le cabinet AD Syndic intervient sur ce volet et complète utilement la gestion locative.
Enfin, il convient de ne pas confondre le congé du bailleur, décrit ici, avec la résiliation à l'initiative du locataire. Nous détaillons cette dernière dans notre guide dédié à la résiliation du bail par le locataire, dont les délais et les formes obéissent à une logique distincte.
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