Assemblée générale de copropriété : le guide 2026

Qui convoque l'assemblée générale et à quelle fréquence ?

Le syndicat des copropriétaires prend ses décisions en assemblée générale. C'est le seul organe habilité à approuver les comptes, voter le budget prévisionnel, décider des travaux ou désigner le syndic. Entre deux assemblées, le syndic n'est que le mandataire chargé d'exécuter ce qui a été voté.

La convocation relève en principe du syndic, qui doit réunir l'assemblée générale au moins une fois par an. En pratique, cette assemblée annuelle porte sur l'approbation des comptes de l'exercice écoulé, le vote du budget prévisionnel de l'exercice suivant et les travaux envisagés. Des assemblées supplémentaires peuvent être convoquées en cours d'année lorsque la copropriété doit trancher une question urgente ou importante.

Si le syndic néglige ou refuse de convoquer, la loi organise des relais : le président du conseil syndical peut le mettre en demeure, puis convoquer lui-même l'assemblée en cas d'inertie. Des copropriétaires représentant au moins un quart des voix peuvent également demander la convocation d'une assemblée sur les questions qu'ils souhaitent voir soumises au vote. Ces mécanismes évitent qu'une copropriété reste bloquée faute de réunion.

La régularité de cette étape conditionne la validité de tout le reste. C'est pourquoi de nombreuses copropriétés confient la gestion de copropriété à un professionnel : le respect des délais, des formes de notification et des documents à joindre suppose une organisation rigoureuse tout au long de l'année.

Quel est le délai de convocation d'une AG de copropriété ?

L'article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pose la règle : sauf urgence, la convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un délai plus long. Ce délai de 21 jours est un minimum légal, calculé en jours calendaires.

Le non-respect du délai, même d'une journée, expose l'assemblée à l'annulation. Il faut donc retenir la date de notification effective, et non la date d'envoi théorique. Lorsque le règlement de copropriété impose un délai supérieur, c'est ce délai contractuel qui s'applique.

L'urgence constitue la seule exception : elle permet de réduire le délai lorsque l'assemblée doit se prononcer immédiatement sur une mesure liée à la conservation de l'immeuble, par exemple un étaiement après un sinistre. Cette exception s'interprète strictement et ne peut pas servir à rattraper un simple retard d'organisation.

La notification s'effectue aujourd'hui prioritairement par voie électronique lorsque le copropriétaire a donné son accord, notamment par lettre recommandée électronique. À défaut, elle prend la forme d'une lettre recommandée avec accusé de réception ou d'une remise contre émargement. Faire assurer la convocation et la tenue des AG par un syndic professionnel permet de sécuriser ces preuves de notification, souvent décisives en cas de litige.

• Délai minimal : 21 jours avant la réunion, sauf urgence (art. 9 du décret n° 67-223)
• Délai plus long possible si le règlement de copropriété le prévoit
• Notification par voie électronique avec accord du copropriétaire, sinon LRAR ou remise contre émargement
• Un délai non respecté fragilise l'ensemble des décisions votées

Que doit contenir la convocation et son ordre du jour ?

La convocation indique le lieu, la date et l'heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour. Chaque question doit y être rédigée de façon suffisamment claire et précise pour être mise aux voix séparément. Une formule vague du type questions diverses ne permet pas de voter valablement une décision : l'assemblée ne peut délibérer que sur les points effectivement inscrits.

Les documents nécessaires à la validité des décisions doivent être joints à la convocation. Selon la nature des questions, il s'agit notamment des comptes du syndicat et de leurs annexes, du projet de budget prévisionnel comparé au budget précédent, des projets de contrat, des devis de travaux, ou encore du projet de résolution lorsqu'il s'agit de travaux d'amélioration. Une pièce manquante peut suffire à faire tomber la résolution correspondante.

Tout copropriétaire, comme le conseil syndical, peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour. La demande doit être adressée au syndic, accompagnée des documents utiles au vote, suffisamment tôt pour figurer dans la convocation. Passée l'expédition de celle-ci, la question ne pourra plus être valablement votée lors de cette assemblée.

Un formulaire de vote par correspondance est également joint à la convocation. Il permet à un copropriétaire absent de se prononcer pour, contre ou de s'abstenir sur chaque résolution, à condition que le formulaire parvienne au syndic au plus tard trois jours francs avant la réunion.

• Lieu, date et heure de la réunion
• Ordre du jour détaillé, question par question
• Comptes, budget prévisionnel, devis, projets de contrat selon les résolutions
• Formulaire de vote par correspondance
• Modalités de consultation des pièces justificatives des charges

Majorité article 24, 25, 25-1 ou 26 : laquelle s'applique ?

C'est le point le plus technique de l'assemblée générale, et la première cause de contestation. Chaque résolution relève d'une majorité fixée par la loi de 1965, et il n'est pas possible d'y déroger : voter une décision à une majorité inférieure à celle exigée rend la décision annulable.

L'article 24 pose la majorité de droit commun : les décisions sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne sont donc pas comptabilisées. Cette majorité s'applique chaque fois que la loi n'en impose pas une autre, ainsi qu'aux travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble.

L'article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, c'est-à-dire de l'ensemble des tantièmes du syndicat, y compris les absents non représentés. Il couvre notamment la désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical, les travaux d'économie d'énergie, l'installation de bornes de recharge, la pose de compteurs d'eau individuels ou les travaux d'amélioration.

L'article 25-1 organise une passerelle. Lorsqu'un projet n'a pas atteint la majorité de l'article 25 mais a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24. Depuis la version en vigueur au 11 avril 2024, le second alinéa, qui permet de convoquer une nouvelle assemblée dans un délai de trois mois sur un projet identique statuant à la majorité de l'article 24, est réservé aux travaux visés au f de l'article 25.

L'article 26 impose enfin une double majorité : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Il vise les décisions les plus lourdes, comme les acquisitions et ventes immobilières, la modification du règlement de copropriété portant sur la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, ou la suppression du poste de concierge. Certaines décisions restent soumises à l'unanimité, notamment l'aliénation de parties communes indispensables à la destination de l'immeuble.

Comment se déroule le vote et que contient le procès-verbal ?

L'assemblée s'ouvre par l'établissement de la feuille de présence, qui mentionne le nom et le domicile de chaque copropriétaire, son mode de participation et son nombre de voix. Elle est certifiée exacte par le président de séance et annexée au procès-verbal. L'assemblée désigne ensuite un président de séance choisi parmi les copropriétaires, un secrétaire, généralement le syndic, et le cas échéant des scrutateurs. L'absence de désignation du président de séance suffit à faire annuler l'assemblée.

Le nombre de pouvoirs est encadré : un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix dont il dispose, les siennes comprises, n'excède pas 10 % des voix du syndicat. Par ailleurs, lorsqu'un copropriétaire détient plus de la moitié des tantièmes, son nombre de voix est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Le procès-verbal est établi à l'issue de la séance. Il reprend l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat détaillé du vote, l'identité et le nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés ou abstenus, ainsi que les réserves formulées sur la régularité des décisions. Il est signé par le président de séance, le secrétaire et les scrutateurs, à la clôture de la séance ou dans un délai maximal de huit jours. Les procès-verbaux sont inscrits à la suite les uns des autres dans un registre tenu par le syndic, qui peut être dématérialisé (art. 17 du décret n° 67-223).

Le syndic notifie ensuite le procès-verbal aux copropriétaires opposants et défaillants dans un délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée. Cette notification est la clé de voûte du dispositif : elle fait courir le délai de contestation. Confier cette chaîne complète à un syndic de copropriété évite les vices de forme qui exposent le syndicat à une annulation coûteuse.

Comment contester une décision d'assemblée générale ?

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 encadre strictement la contestation. Seuls les copropriétaires opposants, c'est-à-dire ceux qui ont voté contre la résolution adoptée ou en faveur d'une résolution rejetée, et les copropriétaires défaillants, absents et non représentés, peuvent agir. Un copropriétaire qui a voté pour, ou qui s'est abstenu, ne peut pas contester la décision.

Le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic. Ce délai est bref et court même si le copropriétaire n'a pas pris connaissance de la décision. En revanche, si le syndic ne notifie jamais le procès-verbal, le délai de contestation est porté à cinq ans, ce qui laisse planer une insécurité juridique durable sur les décisions concernées.

L'action se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, contre le syndicat des copropriétaires. La représentation par avocat est obligatoire. Les motifs recevables tiennent le plus souvent à une irrégularité de la convocation ou du délai de 21 jours, à une composition irrégulière de l'assemblée, au non-respect de la majorité applicable, ou au vote d'une question ne figurant pas à l'ordre du jour.

La meilleure protection reste préventive : une convocation notifiée dans les formes, un ordre du jour précis, les bons documents joints et la majorité correcte appliquée à chaque résolution. C'est le cœur du métier d'un syndic professionnel en Île-de-France, dont la responsabilité est engagée si une décision est annulée pour un vice de procédure évitable.

• Qui peut agir : copropriétaires opposants et défaillants uniquement
• Délai : 2 mois à compter de la notification du procès-verbal (art. 42)
• Délai porté à 5 ans si le procès-verbal n'a jamais été notifié
• Juridiction : tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, avocat obligatoire
• La décision contestée reste applicable tant qu'elle n'est pas annulée