Charges de copropriété récupérables sur le locataire

Charges de copropriété et charges récupérables : la distinction

Les charges de copropriété regroupent l'ensemble des dépenses engagées pour l'entretien, le fonctionnement et l'administration de l'immeuble. Elles sont appelées par le syndic auprès de chaque copropriétaire, en fonction de sa quote-part exprimée en tantièmes. Le bailleur, en tant que copropriétaire, en est le débiteur vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

Parmi ces charges, une partie seulement peut être répercutée sur le locataire : ce sont les charges récupérables. Elles correspondent à des services et prestations dont le locataire profite directement. La liste en est limitativement fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, texte commun à toutes les locations relevant de la loi du 6 juillet 1989.

Les autres dépenses, dites charges non récupérables, restent supportées par le bailleur. Cette distinction structure toute la relation financière entre le propriétaire et son locataire au sein de la copropriété, et son application relève d'une bonne gestion de copropriété comme d'un suivi locatif rigoureux.

Les charges récupérables sur le locataire

Les charges récupérables couvrent principalement l'entretien courant et le fonctionnement des équipements et des parties communes. Elles comprennent notamment les consommations d'eau, le chauffage collectif, l'entretien des espaces communs, le fonctionnement de l'ascenseur et certaines taxes correspondant à un service rendu, comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Seules les dépenses expressément visées par le décret n° 87-713 peuvent être récupérées, et uniquement dans les conditions qu'il prévoit. Une dépense d'entretien courant est récupérable, mais son remplacement ou sa remise à neuf, qui relève de la conservation de l'immeuble, ne l'est pas. La frontière suit donc la logique entre usage courant et investissement durable.

Le locataire ne rembourse ces charges qu'à proportion de sa période d'occupation et sur la base des dépenses réellement engagées. Le décompte est établi par nature de charges, ce qui permet au locataire de vérifier la cohérence des sommes demandées.

• Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des parties privatives et communes.
• Entretien courant des parties communes intérieures (nettoyage, électricité, menu entretien).
• Fonctionnement et entretien courant de l'ascenseur et des équipements collectifs.
• Entretien des espaces extérieurs et des espaces verts.
• Taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
• Part récupérable des dépenses de personnel d'entretien, dans les limites fixées par le décret.

Les charges non récupérables restant au bailleur

À l'inverse, un ensemble de dépenses reste définitivement à la charge du bailleur. Il s'agit notamment des honoraires de syndic, des frais d'administration de la copropriété, des travaux d'amélioration et des gros travaux touchant à la structure ou à la conservation de l'immeuble.

Ces dépenses relèvent de la qualité de propriétaire et non de l'usage quotidien du logement. Elles ne peuvent en aucun cas être répercutées sur le locataire, même par une clause du bail : la liste des charges récupérables du décret n° 87-713 est d'ordre public et ne peut être élargie par accord entre les parties.

La répartition et le vote de ces dépenses en assemblée générale, ainsi que leur appel auprès des copropriétaires, sont assurés par le syndic. Une gestion de copropriété transparente permet au bailleur d'identifier précisément la part récupérable des charges appelées pour son lot.

Le mécanisme d'avance, de provision et de régularisation

Le circuit financier suit une logique en deux temps. Le bailleur avance d'abord au syndic l'intégralité des charges appelées pour son lot, qu'elles soient récupérables ou non. Il récupère ensuite auprès du locataire la seule part des charges récupérables, sous forme de provisions mensuelles versées avec le loyer.

Une fois par an, le bailleur procède à la régularisation des charges. Il compare le total des provisions encaissées auprès du locataire aux dépenses récupérables réellement engagées, telles qu'elles ressortent des comptes de la copropriété. Si les provisions dépassent les dépenses, il rembourse le trop-perçu ; si elles sont insuffisantes, il réclame le complément.

Un mois avant la régularisation, le bailleur tient à la disposition du locataire le décompte par nature de charges et les justificatifs correspondants. Ce suivi, qui suppose de recouper les comptes du syndic et les provisions encaissées, est au cœur de la gestion locative d'un bien en copropriété.

Bien articuler comptes du syndic et régularisation locative

La régularisation des charges locatives dépend directement des comptes de la copropriété. Le bailleur ne peut établir un décompte fiable qu'à partir des relevés de charges fournis par le syndic, qui distinguent les postes de dépenses appelés au cours de l'exercice.

Toute imprécision dans la répartition des charges au niveau de la copropriété se répercute sur la régularisation locative. C'est pourquoi la cohérence entre la comptabilité du syndicat des copropriétaires et le décompte remis au locataire est essentielle pour éviter les contestations.

Pour le bailleur, s'appuyer sur des professionnels côté copropriété comme côté location sécurise l'ensemble de la chaîne : une gestion locative professionnelle assure le calcul des provisions et la régularisation annuelle, en lien avec les comptes tenus par le syndic.