Mettre en location un logement situé dans une copropriété impose de respecter à la fois la loi du 6 juillet 1989 qui régit le bail et la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui organise la copropriété. Le bailleur copropriétaire reste responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, tandis que le locataire doit respecter le règlement de copropriété. Un extrait de ce règlement (parties communes, quote-part, destination de l'immeuble) est annexé au bail.
Copropriété et location : deux régimes qui se superposent
Un logement mis en location dans un immeuble collectif relève de deux ensembles de règles. Le contrat de location est encadré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui fixe les droits et obligations du bailleur et du locataire. L'immeuble, lui, est organisé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d'application n° 67-223, qui définissent le statut de la copropriété.
Le règlement de copropriété est le document central de ce second régime. Il détermine les parties communes et les parties privatives, répartit les quotes-parts sous forme de tantièmes et fixe la destination de l'immeuble, c'est-à-dire l'usage auquel il est affecté (habitation, usage mixte, etc.). Le bailleur, en sa qualité de copropriétaire, y est soumis et doit le faire respecter par son locataire.
La gestion des parties communes et l'application du règlement sont assurées par le syndic, mandaté par le syndicat des copropriétaires. Le rôle du syndic de copropriété est distinct de celui du bailleur : le premier administre l'immeuble dans son ensemble, le second gère la relation contractuelle avec son locataire.
Les obligations du bailleur copropriétaire
Le bailleur copropriétaire conserve l'ensemble de ses obligations de propriétaire au sein de la copropriété. Il reste tenu de participer aux charges de copropriété, de voter en assemblée générale et de répondre vis-à-vis du syndicat des copropriétaires des manquements éventuels liés à son lot, y compris ceux commis par son locataire.
Vis-à-vis du locataire, il doit délivrer un logement décent et en assurer la jouissance paisible. Il doit également porter à la connaissance du locataire les règles de la copropriété qui le concernent directement, en annexant au bail un extrait du règlement de copropriété. Cette obligation d'information découle de la loi du 6 juillet 1989, complétée par la loi ALUR du 24 mars 2014.
Le bailleur avance au syndic les charges appelées pour son lot, puis récupère auprès du locataire la seule part des charges récupérables. Pour sécuriser ces obligations comptables et documentaires, il peut confier son bien à un professionnel de la gestion locative, qui assure le suivi des provisions, la régularisation annuelle et la constitution du dossier de location.
Le respect du règlement de copropriété par le locataire
Le locataire n'est pas partie au règlement de copropriété, mais il est tenu d'en respecter les dispositions relatives à l'usage des parties communes et à la tranquillité de l'immeuble. Cette obligation résulte du bail : en s'engageant à user paisiblement des lieux, le locataire accepte de se conformer aux règles de vie collective de la copropriété.
Concrètement, le locataire doit respecter les règles d'utilisation des halls, escaliers, ascenseurs et espaces extérieurs, ainsi que les horaires et consignes destinés à préserver la tranquillité des occupants. Il ne peut pas affecter le logement à un usage contraire à la destination de l'immeuble telle qu'elle est fixée par le règlement.
En cas de manquement du locataire, c'est le bailleur qui répond en première ligne devant le syndicat des copropriétaires, puisqu'il demeure le copropriétaire du lot. Le suivi de ces obligations collectives, la diffusion des consignes et l'application du règlement relèvent de la gestion de copropriété assurée par le syndic.
L'extrait du règlement de copropriété annexé au bail
Lorsque le logement se situe dans une copropriété, un extrait du règlement de copropriété doit être annexé au contrat de location. Cet extrait porte sur les parties communes et privatives, sur la destination de l'immeuble et sur la quote-part afférente au lot loué. Il permet au locataire de connaître les règles qui encadrent l'usage du bien et des parties communes.
Cette annexe fait partie des documents dont la remise est prévue par la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi ALUR. Elle vise à assurer la transparence de la relation locative et à informer le locataire, dès la signature, des contraintes propres à la vie en copropriété.
Un générateur de bail gratuit produit uniquement le contrat de location lui-même, et non ses annexes, dont l'extrait du règlement de copropriété. Pour constituer un dossier de location complet, incluant les annexes obligatoires, il est préférable de s'appuyer sur un professionnel de la gestion locative.
Qui fait quoi : bailleur, locataire et syndic
| Acteur | Rôle principal | Responsabilités |
|---|---|---|
| Bailleur copropriétaire | Propriétaire du lot loué | Charges de copropriété, vote en assemblée générale, extrait du règlement annexé au bail, récupération des charges récupérables |
| Locataire | Occupant du logement | Respect du règlement de copropriété, usage paisible des parties communes, paiement du loyer et des charges récupérables |
| Syndic | Gestion de la copropriété | Administration des parties communes, exécution des décisions de l'assemblée générale, application du règlement de copropriété |
Responsabilité et rôle du syndic
Le syndic est le représentant du syndicat des copropriétaires. Il gère les parties communes, exécute les décisions votées en assemblée générale, appelle les charges auprès des copropriétaires et veille au respect du règlement de copropriété. Il n'a en revanche aucun lien contractuel avec le locataire, qui reste lié au seul bailleur.
Le bailleur, de son côté, demeure l'interlocuteur du syndicat pour tout ce qui concerne son lot. Si le locataire cause un trouble dans les parties communes ou méconnaît le règlement, le syndic s'adresse au bailleur, à charge pour ce dernier de rappeler son locataire à ses obligations et, le cas échéant, d'agir sur le fondement du bail.
Cette articulation explique pourquoi la qualité de la gestion de la copropriété influe directement sur la sérénité de la location. Un syndic diligent assure l'entretien de l'immeuble, la répartition correcte des charges et le respect des règles collectives, autant d'éléments qui bénéficient tant au bailleur qu'au locataire.
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