Le règlement de copropriété est le document contractuel qui définit les lots, les parties communes et privatives, les quotes-parts (tantièmes) et la destination de l'immeuble. Il est opposable aux copropriétaires comme aux locataires : un extrait doit être annexé au bail. La copropriété est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Comprendre ce document permet au bailleur et au locataire d'éviter les conflits d'usage.
Qu'est-ce que le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est un document contractuel propre à chaque immeuble soumis au statut de la copropriété. Établi dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il organise la vie collective de l'immeuble et fixe les droits et obligations attachés à chaque lot.
Il définit la composition de la copropriété : la liste des lots, la répartition entre parties communes et parties privatives, les quotes-parts de chaque lot dans les parties communes et la destination de l'immeuble. Cette destination — habitation, usage mixte, présence de commerces — encadre ce que chacun peut faire de son lot.
Ce document s'impose à tous les occupants de l'immeuble, propriétaires occupants comme bailleurs et locataires. Il est administré par le syndic, qui veille à son application. Un syndic de copropriété à Paris et en Île-de-France peut en expliquer les clauses aux copropriétaires qui le souhaitent.
Les tantièmes et la répartition des charges
À chaque lot est attachée une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes (ou millièmes). Ces tantièmes traduisent le poids relatif de chaque lot dans la copropriété et servent de clé de répartition des charges communes ainsi que de calcul des voix en assemblée générale.
Le règlement de copropriété précise les différentes catégories de charges et la clé de répartition applicable à chacune. Certaines charges concernent l'ensemble des copropriétaires, d'autres seulement ceux qui bénéficient d'un équipement ou d'un service déterminé. La lecture attentive de ces clés évite bien des incompréhensions.
Pour un bailleur, connaître les tantièmes de son lot est utile : ils déterminent sa contribution aux charges de copropriété, dont une partie peut être récupérée sur le locataire au titre des charges récupérables. La gestion de cette articulation peut être confiée à un service de gestion locative.
Parties communes et parties privatives
La distinction entre parties communes et parties privatives est au cœur du règlement de copropriété. Les parties privatives sont réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire : c'est le cas de l'appartement lui-même. Les parties communes sont affectées à l'usage de tous : hall, escaliers, toiture, ou encore gros œuvre.
Cette qualification détermine qui a le droit d'utiliser un espace, qui en supporte l'entretien et quelles règles s'appliquent. Certains éléments peuvent être des parties communes à jouissance privative, réservées à l'usage d'un lot tout en restant juridiquement communes, comme un balcon ou une cour.
Le locataire, qui occupe une partie privative, utilise aussi les parties communes pour accéder à son logement. Il doit en respecter les règles d'usage. Pour toute question sur la qualification d'un espace, le syndic de copropriété se réfère au règlement de l'immeuble.
Parties communes et parties privatives
| Critère | Parties privatives | Parties communes |
|---|---|---|
| Usage | Exclusif à un copropriétaire | Affecté à tous les copropriétaires |
| Exemples | Appartement, cave, balcon (selon règlement) | Hall, escaliers, toiture, gros œuvre |
| Entretien | À la charge du copropriétaire | À la charge du syndicat |
| Usage par le locataire | Jouissance du logement loué | Accès et respect des règles communes |
| Référence | Règlement de copropriété | Règlement de copropriété |
L'opposabilité du règlement au locataire
Le règlement de copropriété est opposable non seulement aux copropriétaires, mais aussi aux locataires. Autrement dit, le locataire est tenu de respecter les clauses du règlement qui concernent l'usage de son lot et des parties communes, même s'il n'a pas signé ce document.
Pour rendre cette opposabilité effective, la loi impose d'annexer au bail un extrait du règlement de copropriété. Cet extrait porte notamment sur la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que sur la quote-part afférente au lot loué.
Cette information vise à ce que le locataire connaisse dès la signature les règles de vie de l'immeuble. Un bailleur qui souhaite comprendre l'articulation entre son bail et le règlement peut échanger avec un syndic à Paris et en Île-de-France ou consulter un guide sur les annexes obligatoires du bail.
Prévenir les conflits d'usage
La plupart des tensions dans un immeuble naissent d'un usage non conforme au règlement : nuisances sonores, usage professionnel dans un immeuble à destination d'habitation, stockage dans les parties communes ou modification touchant l'aspect extérieur. Le règlement fixe le cadre qui permet de trancher ces situations.
Le bailleur a intérêt à transmettre au locataire les règles applicables et à rappeler, dès l'entrée dans les lieux, les usages attendus. De son côté, le locataire qui respecte le règlement s'épargne des rappels à l'ordre du syndic et préserve de bonnes relations de voisinage.
Lorsqu'un différend porte sur l'interprétation d'une clause, le syndic, garant de l'application du règlement, est l'interlocuteur naturel. Une copropriété bien administrée, appuyée sur un syndic de copropriété réactif, limite les conflits et facilite leur résolution.
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