Travaux en copropriété : qui décide et qui paie ?

Qui décide des travaux dans une copropriété ?

Les travaux portant sur les parties communes relèvent du syndicat des copropriétaires, personne morale qui regroupe l'ensemble des propriétaires de lots. Seule l'assemblée générale a le pouvoir de les décider : aucun copropriétaire ne peut engager de son propre chef des travaux sur la toiture, la façade, les canalisations communes ou la cage d'escalier.

Le syndic n'est pas décisionnaire. Il prépare les résolutions, sollicite les devis, inscrit les points à l'ordre du jour, puis exécute les décisions votées et procède aux appels de fonds correspondants. Il ne peut agir seul que pour les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à charge d'en informer les copropriétaires et de convoquer l'assemblée. Le choix d'un syndic de copropriété rigoureux conditionne donc directement la qualité de la préparation des votes de travaux.

Le conseil syndical, lui, assiste et contrôle le syndic. Il donne son avis sur les devis, mais ne vote pas à la place de l'assemblée. La distinction est essentielle : un copropriétaire qui conteste des travaux doit s'attaquer à la décision d'assemblée générale, non à l'initiative du syndic.

Quels travaux se votent à la majorité simple de l'article 24 ?

L'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe la majorité de droit commun : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne sont pas comptabilisées, ce qui rend cette majorité relativement facile à réunir.

Le II de l'article 24 énumère expressément les travaux relevant de cette majorité. Il s'agit pour l'essentiel des travaux subis plutôt que choisis : ceux qui s'imposent à la copropriété pour conserver l'immeuble, protéger ses occupants ou respecter une obligation légale. C'est la catégorie qui concentre le plus souvent les dépenses les plus lourdes, comme la réfection d'une toiture ou la reprise d'un réseau d'évacuation.

Les travaux d'entretien courant, quant à eux, sont intégrés au budget prévisionnel voté chaque année à cette même majorité. Ils ne font pas l'objet d'un vote spécifique, contrairement aux travaux hors budget qui donnent lieu à des appels de fonds distincts.

• Travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants : solidité du clos et du couvert, réseaux, salubrité.
• Travaux rendus obligatoires par une disposition législative ou réglementaire, ou par un arrêté de police administrative.
• Travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, dès lors qu'ils ne portent pas atteinte à la structure de l'immeuble ni à ses éléments d'équipement essentiels.
• Autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux d'accessibilité.
• Décision de faire réaliser le diagnostic technique global de l'immeuble.
• Modifications du règlement de copropriété rendues nécessaires par une évolution législative ou réglementaire.

Quels travaux exigent la majorité absolue de l'article 25 ?

L'article 25 impose une majorité plus exigeante : la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents. Les copropriétaires qui ne se déplacent pas et ne donnent pas pouvoir pèsent donc mécaniquement contre la résolution, ce qui explique l'échec fréquent de projets pourtant consensuels.

Cette majorité gouverne les travaux choisis par la copropriété : ceux qui transforment, ajoutent ou améliorent, par opposition aux travaux qui se contentent de maintenir l'existant. Elle couvre notamment les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires, de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage, les infrastructures de recharge pour véhicules électriques, ou encore l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes.

L'article 25-1 corrige la rigidité de ce seuil par un mécanisme de passerelle. Lorsque la résolution n'atteint pas la majorité de l'article 25 mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24. Pour les travaux de rénovation énergétique qui n'obtiennent même pas ce tiers, une nouvelle assemblée peut être convoquée dans un délai de trois mois pour statuer sur un projet identique à la majorité de l'article 24.

Enfin, l'article 26 réserve une double majorité, celle des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, aux décisions les plus structurantes : actes d'acquisition ou de disposition immobilière, modification du règlement de copropriété quant à la jouissance, à l'usage et à l'administration des parties communes, ou suppression du poste de gardien. Un pilotage professionnel et un suivi de travaux par le syndic permettent de séquencer correctement ces résolutions et d'éviter qu'un projet ne soit voté à une majorité inadaptée, donc annulable.

Comment se calcule la quote-part de travaux de chaque copropriétaire ?

Une fois les travaux votés, leur financement obéit à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives, c'est-à-dire aux tantièmes. Les charges liées aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun sont, elles, réparties en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent pour chaque lot.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot. Concrètement, un copropriétaire détenant 120/1000 des tantièmes généraux supportera 120 millièmes du coût d'une réfection de toiture. En revanche, un lot situé au rez-de-chaussée sans accès à l'ascenseur peut être exonéré des charges d'ascenseur en application du critère d'utilité, si le règlement le prévoit ainsi.

Le vote des travaux n'est pas isolé du reste du financement de l'immeuble. L'article 14-2 impose, après un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction, l'élaboration d'un projet de plan pluriannuel de travaux, actualisé tous les dix ans. L'article 14-2-1 impose parallèlement la constitution d'un fonds de travaux, à l'expiration d'un délai de dix ans à compter de la réception, alimenté par une cotisation annuelle qui ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel et, lorsqu'un plan pluriannuel a été adopté, à 2,5 % du montant des travaux qu'il prévoit.

Ces sommes sont attachées définitivement aux lots et ne sont pas remboursées au vendeur en cas de mutation. Une gestion de copropriété anticipée consiste précisément à alimenter ce fonds et à programmer les travaux, plutôt qu'à subir des appels de fonds exceptionnels que les copropriétaires ne peuvent pas absorber.

Les travaux de copropriété sont-ils récupérables sur le locataire ?

C'est la question centrale pour un bailleur. La réponse est claire : les travaux de copropriété ne sont pas récupérables sur le locataire. La liste des charges récupérables est fixée limitativement par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, qui ne vise que des dépenses d'entretien courant, de menues réparations et de fonctionnement des équipements, ainsi que certaines taxes correspondant à un service rendu.

Une réfection de toiture, un ravalement, le remplacement d'une chaudière collective, la mise aux normes d'un ascenseur ou des travaux d'isolation thermique relèvent de la qualité de propriétaire. Ils restent définitivement à la charge du copropriétaire bailleur, quelle que soit la majorité à laquelle ils ont été votés. La ligne de partage est fonctionnelle : l'entretien courant d'un équipement est récupérable, son remplacement ou sa remise à neuf ne l'est pas.

Cette règle est d'ordre public. Une clause du bail qui mettrait les gros travaux à la charge du locataire serait inopposable à ce dernier, même s'il l'a signée. Le bailleur avance au syndic la totalité des sommes appelées pour son lot, puis ne récupère auprès du locataire que la seule fraction récupérable, sous forme de provisions régularisées annuellement. Recouper les appels de fonds du syndic et le décompte locatif est l'un des points les plus techniques de la gestion locative d'un bien en copropriété.

Comment sécuriser le vote et le suivi des travaux ?

La sécurité juridique d'une décision de travaux tient d'abord au respect du formalisme. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de notifier le procès-verbal de l'assemblée dans un délai d'un mois à compter de sa tenue, en indiquant obligatoirement le délai de contestation. Les copropriétaires opposants ou défaillants disposent alors, à peine de forclusion, de deux mois à compter de cette notification pour contester la décision en justice.

Point souvent ignoré des bailleurs : sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée est suspendue jusqu'à l'expiration de ce délai de deux mois. Un syndic qui lance le chantier avant terme fait courir un risque réel à la copropriété. À l'inverse, un copropriétaire qui a voté pour, ou qui n'a pas fait inscrire son opposition au procès-verbal, ne peut plus contester la résolution.

En pratique, la qualité du dossier soumis au vote détermine la solidité de la décision : rédaction précise de la résolution, mention de la majorité applicable, devis chiffrés joints à la convocation, calendrier d'appels de fonds cohérent avec l'avancement du chantier. C'est aussi ce qui permet au bailleur d'anticiper sa trésorerie et de distinguer, dès l'origine, ce qu'il pourra ou non répercuter sur son locataire.

Pour un propriétaire bailleur, les deux chaînes se rejoignent. Côté immeuble, un accompagnement du syndic sur les travaux sécurise le vote, la commande et le paiement. Côté logement, une gestion locative professionnelle assure le calcul des provisions, la régularisation annuelle et la justification des charges auprès du locataire, sans jamais lui imputer une dépense non récupérable.

• Vérifier que la résolution mentionne la majorité applicable et la nature exacte des travaux.
• Exiger que les devis soient joints à la convocation, et non présentés en séance.
• Faire inscrire son opposition au procès-verbal pour conserver le droit de contester.
• Contrôler que les appels de fonds suivent l'avancement réel du chantier.
• Isoler, dans les appels du syndic, la part récupérable de la part non récupérable avant la régularisation locative.