Le permis de louer est un dispositif issu de la loi ALUR (articles L.634-1 et L.635-1 du Code de la construction et de l'habitation) qui permet aux communes et intercommunalités de lutter contre l'habitat indigne. Dans les secteurs qu'elles délimitent, la mise en location est soumise soit à une déclaration préalable, à déposer après la signature du bail, soit à une autorisation préalable, à obtenir avant de louer. Le champ d'application est strictement local : il faut vérifier auprès de la mairie ou de l'intercommunalité si l'adresse du logement est concernée. Le non-respect du dispositif expose le bailleur à une amende administrative.
Qu'est-ce que le permis de louer ?
Le permis de louer désigne un ensemble de dispositifs créés par la loi ALUR du 24 mars 2014 et codifiés aux articles L.634-1 et L.635-1 du Code de la construction et de l'habitation. Il vise à repérer et à écarter du parc locatif les logements susceptibles de porter atteinte à la sécurité ou à la santé de leurs occupants, dans une logique de lutte contre l'habitat indigne.
Ce dispositif n'a pas de portée nationale : il ne s'applique que dans les secteurs géographiques expressément délimités par une commune ou une intercommunalité. En dehors de ces secteurs, aucune formalité de ce type n'est requise pour louer un logement. Un même bailleur peut donc y être soumis pour un bien et pas pour un autre, selon leur localisation.
Le permis de louer prend deux formes distinctes : la déclaration préalable de mise en location et l'autorisation préalable de mise en location. C'est la collectivité qui choisit, pour chaque secteur, le régime applicable. Avant toute mise en location dans une zone concernée, il est indispensable de savoir lequel des deux régimes s'applique à l'adresse du logement.
Déclaration préalable de mise en location
La déclaration préalable de mise en location, prévue à l'article L.634-1 du Code de la construction et de l'habitation, est le régime le plus souple. Elle repose sur une logique de contrôle a posteriori : le bailleur signe le bail, puis dépose une déclaration auprès de la commune ou de l'intercommunalité concernée.
Concrètement, la déclaration est adressée à la collectivité dans un délai suivant la conclusion du contrat de location. Un récépissé est remis au bailleur ; ce document doit ensuite être transmis au locataire et peut être demandé lors de certaines démarches. La location n'est pas suspendue à l'accord préalable de l'administration.
La déclaration ne dispense pas le logement de respecter les critères de décence et de sécurité. Elle permet à la collectivité de disposer d'informations sur les logements loués dans le secteur et, le cas échéant, de déclencher des contrôles. Le régime déclaratif laisse au bailleur la responsabilité de s'assurer, en amont, que le logement est en état d'être loué. Pour préparer un bail conforme au format de la loi, un générateur de bail peut être utilisé, étant précisé qu'il produit le contrat seul et non les annexes obligatoires.
Autorisation préalable de mise en location
L'autorisation préalable de mise en location, prévue à l'article L.635-1 du Code de la construction et de l'habitation, est un régime plus contraignant. Comme son nom l'indique, elle doit être obtenue avant la mise en location : le bailleur ne peut pas conclure le bail tant qu'il ne dispose pas de l'accord de la collectivité.
Le bailleur dépose une demande auprès de la commune ou de l'intercommunalité. L'administration instruit le dossier et peut organiser une visite du logement afin de vérifier qu'il ne présente pas de risque pour la sécurité ou la santé des occupants. À l'issue de l'instruction, elle délivre l'autorisation, l'assortit de conditions, ou la refuse lorsque le logement n'est pas en état d'être loué.
Ce régime a une vocation préventive : il permet d'écarter du marché locatif, en amont de la signature du bail, les logements indignes. Le bailleur doit donc anticiper le délai d'instruction avant d'envisager une remise des clés, et fournir à la collectivité les éléments demandés sur le logement.
Déclaration et autorisation : quelles différences ?
Les deux régimes poursuivent le même objectif de lutte contre l'habitat indigne, mais ils diffèrent par le moment où la formalité intervient et par le rôle de l'administration. La déclaration est une formalité postérieure à la signature du bail, tandis que l'autorisation conditionne la possibilité même de louer.
Le tableau ci-dessous synthétise les principales différences entre la déclaration préalable et l'autorisation préalable de mise en location. Il ne dispense pas de vérifier le régime précis applicable à l'adresse concernée, seule la collectivité étant en mesure de le préciser.
Déclaration préalable et autorisation préalable de mise en location
| Critère | Déclaration préalable | Autorisation préalable |
|---|---|---|
| Fondement | Article L.634-1 CCH | Article L.635-1 CCH |
| Moment de la démarche | Après la signature du bail | Avant la mise en location |
| Contrôle de l'administration | A posteriori | A priori, visite possible |
| Effet sur la location | Location non suspendue à un accord | Location subordonnée à l'accord |
| Document délivré | Récépissé de déclaration | Autorisation, refus ou conditions |
Vérifier si le logement est concerné
Parce que le dispositif est décidé localement, la première démarche du bailleur consiste à vérifier si l'adresse du logement se situe dans un secteur soumis au permis de louer et, si oui, sous quel régime. Cette information s'obtient auprès de la mairie ou de l'intercommunalité compétente sur le territoire concerné.
Les secteurs sont délimités par délibération de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale. Un même bien peut ne pas être concerné aujourd'hui et le devenir si une nouvelle délibération étend le périmètre. Il est donc prudent de vérifier ce point à chaque nouvelle mise en location, et non une fois pour toutes.
Le permis de louer s'articule avec les autres obligations du bailleur : constitution des diagnostics obligatoires de location et respect des critères de décence du logement. La gestion de ces vérifications peut être confiée à un professionnel : AD Gestion accompagne les propriétaires dans la mise en location de leurs biens. Pour la copropriété, l'expertise d'un syndic peut compléter cette approche, comme le présente AD Syndic.
- Identifier la commune et l'intercommunalité du logement.
- Vérifier auprès de la mairie l'existence d'un secteur de permis de louer.
- Déterminer le régime applicable : déclaration ou autorisation.
- Anticiper le délai d'instruction en cas d'autorisation préalable.
- Conserver le récépissé ou l'autorisation pour ses démarches.
Sanctions en cas de non-respect
Le non-respect du permis de louer expose le bailleur à des sanctions. Le fait de mettre en location un logement sans avoir accompli la déclaration requise, ou sans avoir obtenu l'autorisation préalable lorsqu'elle est exigée, peut donner lieu à une amende administrative prononcée par le représentant de l'État dans le département.
Ces sanctions traduisent le caractère obligatoire du dispositif dans les secteurs concernés. Le bailleur qui ignore l'existence d'un secteur de permis de louer n'est pas pour autant dispensé de ses obligations : d'où l'importance de la vérification préalable auprès de la collectivité.
Au-delà du risque financier, le respect du dispositif participe de la sécurisation de la location. Un logement conforme et une mise en location régulière limitent les contestations ultérieures et s'inscrivent dans une gestion locative sereine. Un bailleur qui souhaite déléguer ce suivi peut se tourner vers AD Gestion pour l'accompagner dans ses démarches.
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