Un garage, un box, une place de parking ou une cave loué seul, indépendamment de tout logement, n'est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 : il relève du louage de choses du code civil et donc de la liberté contractuelle. La durée, le préavis, le dépôt de garantie et la révision du loyer sont fixés librement par le contrat. En revanche, si le garage est loué accessoirement au logement par le même bailleur, il suit intégralement le régime du bail d'habitation.
Garage loué seul : le code civil, pas la loi de 1989
Tout part du champ d'application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Son article 2 précise que le titre Ier s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation constituant la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
La lecture en creux est décisive : un garage, un box, un emplacement de stationnement ou une cave qui n'est ni un local d'habitation, ni l'accessoire d'un logement loué par le même bailleur, sort du champ de cette loi. Aucune des protections d'ordre public du bail d'habitation ne lui est applicable.
Le contrat relève alors du droit commun du louage. L'article 1708 du code civil distingue le louage des choses et le louage d'ouvrage ; l'article 1709 définit le louage des choses comme le contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. L'article 1713 ajoute que l'on peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles : un box, une place matérialisée sur un parking ou une cave entrent sans difficulté dans cette catégorie.
Les parties fixent donc elles-mêmes les règles du jeu. La liberté est confortable, mais elle a un revers : ce que le contrat n'a pas prévu ne s'invente pas après coup, et aucun statut protecteur ne vient combler les oublis.
Garage accessoire du logement : le bail d'habitation s'applique
La situation s'inverse dès lors que le garage ou la place de parking est loué au locataire du logement, par le même bailleur, comme accessoire du local principal. L'article 2 de la loi de 1989 les rattache alors expressément au régime du bail d'habitation, avec toutes ses conséquences : durée minimale, congé encadré, plafonnement du dépôt de garantie, révision du loyer selon les règles du contrat de location.
Le plus simple, dans ce cas, est de faire figurer le garage directement dans le bail d'habitation, à la rubrique désignation du logement et de ses annexes, sans établir de contrat séparé. Notre guide sur les mentions obligatoires du bail détaille la manière de désigner le logement et ses accessoires.
Attention à la tentation du double contrat. Signer, le même jour, un bail d'habitation et un contrat de garage prétendument autonome avec le même locataire et le même bailleur ne suffit pas à faire échapper le garage au régime protecteur : en cas de litige, c'est le juge qui apprécie s'il existe ou non un lien entre la location du logement et celle de l'emplacement. Mieux vaut assumer clairement l'un ou l'autre schéma.
Le tableau ci-dessous résume la différence de régime, qui commande tout le reste du contrat.
Garage loué seul ou accessoire du logement : deux régimes
| Point de comparaison | Garage ou parking loué seul | Garage accessoire du logement |
|---|---|---|
| Loi applicable | Code civil, art. 1708 et suivants (louage de choses) | Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 2 |
| Contrat | Écrit vivement conseillé, liberté de contenu | Le bail d'habitation lui-même, garage mentionné en annexe |
| Durée | Librement fixée par les parties | Durée du bail d'habitation (3 ou 6 ans en vide, 1 an en meublé) |
| Préavis de résiliation | Librement fixé au contrat (souvent 1 à 3 mois) | Préavis du bail d'habitation, non dissociable du logement |
| Dépôt de garantie | Montant libre, aucun plafond légal | Plafonné par la loi de 1989 (1 mois en vide, 2 mois en meublé) |
| Révision du loyer | Uniquement si une clause d'indexation le prévoit | Clause de révision annuelle indexée sur l'IRL |
| Trêve hivernale | Non : le garage n'est pas un lieu habité | Oui, l'occupant est protégé au titre du logement |
Ce que doit contenir le contrat de location de garage
Aucune liste légale de mentions obligatoires ne s'impose pour un garage loué seul. C'est précisément pour cela qu'il faut être méthodique : le contrat est la seule loi des parties. Un contrat d'une page, bien construit, suffit dans la très grande majorité des cas.
La désignation du bien est le point le plus souvent bâclé. Un parking souterrain comporte parfois cent emplacements identiques : écrire location d'une place de parking ne permettra jamais de prouver laquelle. Reprenez le numéro d'emplacement peint au sol, le niveau, le numéro de lot au règlement de copropriété, l'adresse exacte et, s'il s'agit d'un box, ses dimensions approximatives et son mode de fermeture.
- Identité complète des parties : nom, adresse, qualité du bailleur (propriétaire, mandataire) et du locataire
- Désignation précise du bien : adresse, niveau, numéro d'emplacement ou de box, numéro de lot de copropriété, surface ou dimensions
- Destination : stationnement d'un véhicule, remisage, stockage, en excluant expressément les usages non souhaités
- Date de prise d'effet et durée du contrat, avec ou sans reconduction tacite
- Montant du loyer, périodicité, mode de paiement et éventuelle clause d'indexation
- Montant et modalités de restitution du dépôt de garantie
- Modalités de résiliation : forme du congé, durée du préavis, pour chacune des parties
- Remise des clés, badges ou télécommandes, avec leur nombre et leur coût de remplacement
- État des lieux d'entrée annexé au contrat
- Assurance exigée du locataire et obligation de justifier de sa souscription
Loyer, dépôt de garantie et révision
Le loyer d'un garage loué seul est libre : aucun encadrement des loyers, aucun plafonnement à la relocation ne s'applique. Le prix se fixe au marché local, très variable selon qu'il s'agit d'une place extérieure, d'une place en sous-sol ou d'un box fermé.
La révision, en revanche, n'a rien d'automatique. En l'absence de clause d'indexation, le loyer reste figé pendant toute la durée du contrat : le bailleur ne peut pas l'augmenter unilatéralement. Si une revalorisation est souhaitée, le contrat doit prévoir une clause précisant l'indice retenu, la date de révision et la périodicité. À défaut, la seule voie reste un nouveau contrat conclu d'un commun accord.
Le dépôt de garantie est lui aussi libre : ni plafond, ni délai légal de restitution, ni pénalité de retard, contrairement à ce que prévoit la loi de 1989 pour les logements. Indiquez au contrat son montant, ce qu'il garantit et le délai de restitution après remise des clés. Notre guide sur le dépôt de garantie en location détaille les règles applicables aux logements : un repère utile pour rédiger une clause équilibrée, sans qu'elles s'imposent ici.
Côté fiscalité, les loyers d'un garage nu relèvent en principe des revenus fonciers pour un bailleur particulier. Et la location d'emplacements pour le stationnement des véhicules est exclue de l'exonération de TVA prévue à l'article 261 D du code général des impôts, sous réserve des cas où elle est étroitement liée à une location de logement elle-même exonérée et de la franchise en base.
Durée, résiliation et fin du contrat
La durée est libre : un an renouvelable, une durée déterminée courte, voire une location au mois. Le plus fréquent reste un contrat d'un an reconduit tacitement, résiliable à tout moment moyennant un préavis contractuel d'un à trois mois. L'essentiel est que le contrat le dise noir sur blanc.
Le préavis est purement contractuel. Rien n'oblige à retenir les délais du bail d'habitation, et la fameuse réduction à un mois en zone tendue n'a ici aucune portée. Précisez la forme du congé, de préférence lettre recommandée avec accusé de réception, et le point de départ du délai, qui court en général à compter de la réception.
En cas d'impayé, le bailleur d'un garage loué seul n'est pas tenu par la procédure protectrice du bail d'habitation. Une clause résolutoire bien rédigée, prévoyant la résiliation de plein droit après mise en demeure restée infructueuse, produit ici pleinement son effet. Et la trêve hivernale ne fait pas obstacle à l'exécution : le sursis aux mesures d'expulsion figure au chapitre du code des procédures civiles d'exécution consacré aux lieux habités et aux locaux à usage professionnel, ce qu'un garage loué isolément n'est pas.
Ce point s'inverse totalement lorsque le garage est l'accessoire du logement : l'occupant est alors protégé au titre de son habitation, et les règles exposées dans notre guide sur la durée et le préavis du bail reprennent la main.
État des lieux, assurance et points de vigilance
L'état des lieux n'est imposé par aucun texte spécial, mais il est décisif. L'article 1730 du code civil prévoit que, lorsqu'un état des lieux a été dressé, le preneur doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, hors ce qui a péri ou s'est dégradé par vétusté ou force majeure. L'article 1731 ajoute qu'à défaut d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire. Sans constat d'entrée, le bailleur se prive donc du meilleur moyen d'établir l'origine d'une dégradation. Un état des lieux au format PDF, daté et photographié, règle la question en quelques minutes.
L'assurance est le deuxième réflexe. Le locataire d'un garage n'est pas soumis à l'obligation d'assurance habitation de la loi de 1989, mais un véhicule remisé, un incendie ou un dégât des eaux venu d'un local voisin créent des risques réels. Le contrat doit lui imposer une assurance responsabilité civile couvrant l'occupation du local, justifiée chaque année. Le bailleur vérifie de son côté que son assurance propriétaire non occupant couvre bien ce lot.
L'usage doit être verrouillé. Un box loué pour stationner un véhicule ne doit pas devenir un atelier de mécanique, un entrepôt de marchandises inflammables, un local de stockage professionnel ni, évidemment, un lieu d'habitation. Une clause de destination claire, assortie d'une interdiction expresse de ces usages, facilite la résiliation en cas de dérive.
La sous-location, enfin, doit être traitée : le code civil autorise en principe le preneur à sous-louer lorsque le contrat ne l'interdit pas, et le silence du bail joue donc contre le bailleur. Une clause interdisant la sous-location et la cession du contrat sans accord écrit est indispensable, comme le rappelle notre guide sur les règles de la sous-location.
Copropriété : les vérifications avant de louer
La plupart des garages et places de stationnement sont des lots de copropriété. Avant de louer, relisez le règlement de copropriété : il fixe la destination de l'immeuble et des lots, et peut restreindre les usages autorisés, l'entreposage de certains matériaux ou l'exercice d'une activité. Le bail ne peut pas autoriser ce que le règlement interdit.
Le copropriétaire bailleur reste seul redevable des charges auprès du syndicat, même s'il en refacture tout ou partie au locataire. Cette refacturation doit être prévue au contrat, avec un montant ou une méthode de calcul, faute de quoi le loyer est réputé les inclure. Notre guide sur la location en copropriété précise ces mécanismes. Pensez enfin aux accès : badge, télécommande, clé de porte piétonne. Consignez leur nombre et chiffrez au contrat leur coût de remplacement, souvent facturé par le syndic à un tarif non négligeable.
Quel modèle utiliser pour un bail de garage
Soyons transparents : le générateur de bail de bailgratuit.fr produit un bail d'habitation, vide ou meublé, conforme à la loi du 6 juillet 1989 et au décret sur le contrat type. Il n'édite pas de contrat de location de garage isolé, car il s'agit d'un régime juridique différent, régi par le code civil et non par la loi de 1989.
Le générateur reste en revanche l'outil adapté au second cas de figure : lorsque le garage, le box ou la place de parking est loué au même locataire, par le même bailleur, comme accessoire du logement. Il suffit alors de le désigner dans la rubrique consacrée aux annexes du logement, sans contrat séparé.
Pour un garage loué seul, un contrat sur mesure reprenant les rubriques listées plus haut fait parfaitement l'affaire. Si le garage accompagne un logement mis en location, notre modèle de bail gratuit à imprimer couvre la partie habitation. Et si vous détenez plusieurs lots, la gestion locative AD Gestion, facturée 6,5 % TTC des loyers encaissés, prend en charge la rédaction des contrats, les états des lieux, les quittances et le suivi des encaissements.
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