La sous-location consiste, pour un locataire, à louer à son tour tout ou partie du logement qu'il occupe à un tiers, le sous-locataire. Elle est interdite sauf accord écrit du bailleur, portant à la fois sur le principe de la sous-location et sur son prix. Le prix au mètre carré de surface habitable demandé au sous-locataire ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Une sous-location non autorisée expose le locataire à la résiliation de son bail.
Qu'est-ce que la sous-location ?
La sous-location désigne l'opération par laquelle le locataire d'un logement, appelé locataire principal, met à disposition d'un tiers, le sous-locataire, tout ou partie de ce logement, en contrepartie d'un loyer. Le locataire principal reste seul lié au bailleur par le contrat de bail : il continue de répondre du paiement du loyer et du respect des obligations locatives.
Il ne faut pas confondre la sous-location avec la colocation, où plusieurs locataires signent le bail ou des baux avec le bailleur, ni avec l'hébergement à titre gratuit, qui ne donne lieu à aucun loyer. La sous-location suppose une contrepartie financière et fait naître une relation contractuelle entre le locataire principal et le sous-locataire.
Le principe posé par la loi est celui de l'interdiction : le locataire ne peut pas sous-louer librement le logement. Cette interdiction connaît une exception encadrée, l'accord écrit du bailleur, sans lequel toute sous-location est irrégulière. Pour bien distinguer les rôles de chacun dans la relation locative, notre guide gérer sa location seul ou en agence apporte un éclairage complémentaire.
L'accord écrit du bailleur : une condition impérative
La sous-location est interdite, sauf accord écrit du bailleur. Cet accord doit porter à la fois sur le principe de la sous-location, c'est-à-dire l'autorisation de sous-louer, et sur le prix, à savoir le loyer que le locataire principal pourra demander au sous-locataire. Un accord qui ne viserait que le principe sans mention du prix, ou l'inverse, ne suffit pas.
L'exigence d'un écrit protège les deux parties : elle évite les malentendus et permet de rapporter la preuve de l'autorisation. Un accord verbal ou une simple tolérance ne peut donc pas être invoqué comme une autorisation valable de sous-louer.
Le locataire qui souhaite sous-louer a tout intérêt à formuler une demande écrite à son bailleur, en précisant la partie du logement concernée, la durée envisagée et le loyer demandé au sous-locataire. Le bailleur reste libre d'accepter ou de refuser. Un propriétaire qui hésite sur la conduite à tenir peut s'appuyer sur un accompagnement en gestion locative pour cadrer sa réponse.
Le plafond de prix et les documents à transmettre
Lorsque la sous-location est autorisée, le prix n'est pas libre. Le prix au mètre carré de surface habitable de la sous-location ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Autrement dit, le sous-locataire ne peut pas se voir demander un loyer au mètre carré supérieur à celui que supporte le locataire en titre : la sous-location ne doit pas devenir une source de profit au détriment du sous-locataire.
Le locataire principal a également des obligations d'information envers le sous-locataire. Il doit lui transmettre l'accord écrit du bailleur autorisant la sous-location, ainsi qu'une copie du bail principal. Ces documents permettent au sous-locataire de vérifier la régularité de sa situation et de connaître les conditions de la location d'origine.
Ce plafonnement du prix au mètre carré est une règle centrale : il est utile de calculer précisément le loyer au mètre carré du bail principal avant de fixer celui de la sous-location, afin de rester dans les limites autorisées. Pour établir un bail principal au format de la loi ALUR, le générateur de bail de bailgratuit.fr peut être utilisé ; il produit le contrat seul, sans les annexes obligatoires, que peut prendre en charge AD Gestion.
Sous-location : ce qui est autorisé et ce qui ne l'est pas
| Point de contrôle | Règle applicable |
|---|---|
| Principe | Interdite, sauf accord écrit du bailleur |
| Portée de l'accord | Doit viser à la fois le principe et le prix |
| Prix au m² de surface habitable | Ne peut excéder celui payé par le locataire principal |
| Documents à remettre au sous-locataire | Accord écrit du bailleur et copie du bail |
| Sous-location sans accord | Irrégulière, expose à la résiliation du bail |
Location touristique de la résidence principale
La sous-location de courte durée à des voyageurs, par exemple via une plateforme en ligne de location meublée touristique, suit les mêmes règles de fond : elle suppose l'accord écrit du bailleur si le logement est loué. S'agissant de la résidence principale, la location meublée touristique est par ailleurs limitée à 120 jours par an.
Selon les communes, cette activité suppose un enregistrement ou une déclaration en mairie. Pour les résidences secondaires, certaines villes imposent en outre une autorisation de changement d'usage. Ces exigences varient d'une commune à l'autre : il convient de vérifier les règles locales auprès de la mairie concernée avant toute mise en location touristique.
Un locataire qui met en location touristique le logement dont il n'est pas propriétaire, sans l'accord écrit de son bailleur, s'expose aux mêmes risques que pour toute sous-location non autorisée. Le respect du plafond de 120 jours par an ne dispense pas d'obtenir cet accord lorsque le logement est loué.
Les risques d'une sous-location non autorisée
Une sous-location réalisée sans l'accord écrit du bailleur est irrégulière. Elle constitue un manquement du locataire à ses obligations et l'expose à la résiliation de son bail. Le bailleur peut ainsi demander la fin du contrat de location au motif d'une sous-location non autorisée.
Le sous-locataire se trouve lui aussi dans une situation fragile : n'ayant aucun lien contractuel direct avec le bailleur, il ne bénéficie pas des mêmes protections qu'un locataire en titre et peut être contraint de quitter les lieux si le bail principal prend fin. La transmission de l'accord écrit et de la copie du bail vise précisément à éviter ces situations.
Pour un propriétaire, la meilleure prévention reste un suivi attentif de la relation locative et une réponse claire à toute demande de sous-location. Confier son bien en gestion locative déléguée permet d'encadrer ces demandes et de sécuriser le bail. La gestion des parties communes de l'immeuble relève, elle, d'une mission distincte confiée à un syndic de copropriété.
- Vérifier que la sous-location est autorisée par un accord écrit du bailleur.
- S'assurer que cet accord porte à la fois sur le principe et sur le prix.
- Ne pas dépasser le prix au m² de surface habitable payé par le locataire principal.
- Remettre au sous-locataire l'accord écrit du bailleur et une copie du bail.
- Pour la location touristique de la résidence principale, respecter la limite de 120 jours par an et vérifier les règles locales.
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