Le conseil syndical est l'organe qui assiste le syndic et contrôle sa gestion, en application de l'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ses membres sont désignés par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25, pour un mandat qui ne peut excéder trois années renouvelables. Il donne son avis sur toutes les questions concernant le syndicat, accède aux pièces de gestion et met en concurrence les projets de contrat de syndic. Il élit son président parmi ses membres et peut recevoir une délégation de pouvoirs de l'assemblée générale.
Qu'est-ce que le conseil syndical et quel est son rôle ?
L'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 pose le principe : dans tout syndicat de copropriétaires, il est institué un conseil syndical qui assiste le syndic et contrôle sa gestion. Cette double mission d'assistance et de contrôle résume l'ensemble de sa fonction. Le conseil syndical n'administre pas l'immeuble à la place du syndic et ne décide pas à la place de l'assemblée générale : il éclaire l'un et l'autre.
Le même article prévoit qu'il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même : ordre du jour, devis, contrats de prestataires, lecture des comptes. Il est de fait le relais permanent entre les copropriétaires et le professionnel chargé de la gestion de copropriété.
Pour exercer ce contrôle, l'article 21 lui ouvre l'accès aux documents : il peut prendre connaissance et copie de toute pièce ou document se rapportant à la gestion du syndic et, plus généralement, à l'administration de la copropriété, après en avoir donné avis au syndic. C'est ce droit de communication qui donne au contrôle sa portée concrète.
Qui fait quoi dans la copropriété
| Organe | Nature | Rôle principal |
|---|---|---|
| Assemblée générale | Organe souverain | Décide : budget, comptes, travaux, désignation du syndic et du conseil syndical |
| Syndic | Organe exécutif | Exécute les décisions de l'AG, gère les parties communes, tient les comptes, représente le syndicat |
| Conseil syndical | Organe d'assistance et de contrôle | Donne son avis, contrôle la gestion du syndic, accède aux pièces, met en concurrence les contrats de syndic |
| Président du conseil syndical | Élu par le conseil parmi ses membres | Anime le conseil syndical et assure la liaison avec le syndic |
Comment sont désignés les membres du conseil syndical ?
Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale. L'article 25 c) de la loi de 1965 range la désignation ou la révocation des membres du conseil syndical parmi les décisions prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le candidat a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24, selon le mécanisme de passerelle de l'article 25-1.
L'article 21 précise qui peut être désigné : les copropriétaires, leurs conjoints, leurs partenaires liés par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, leurs ascendants ou descendants, ainsi que les usufruitiers, dans les conditions qu'il fixe. À l'inverse, le syndic, ses préposés, leurs conjoints, leurs partenaires de PACS, leurs concubins, leurs ascendants ou descendants ne peuvent pas être membres du conseil syndical, sauf dans les syndicats dotés d'un syndic non professionnel.
L'assemblée générale ne parvient pas toujours à constituer le conseil, faute de candidats ou faute pour eux d'obtenir la majorité requise. L'article 21 organise cette hypothèse : le procès-verbal en fait mention et une désignation judiciaire des membres peut être sollicitée. En présence de syndicats secondaires, l'article 22 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 garantit à chacun au moins un siège au conseil syndical du syndicat principal.
- Vote à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires)
- Second vote possible à la majorité de l'article 24 si un tiers des voix est atteint (article 25-1)
- Éligibles : copropriétaires, conjoints, partenaires de PACS, représentants légaux, ascendants et descendants, usufruitiers
- Inéligibles : le syndic professionnel, ses préposés et leurs proches au sens de l'article 21
- Chaque syndicat secondaire dispose de plein droit d'au moins un siège (article 22 du décret de 1967)
Quelle est la durée du mandat et qui est le président du conseil syndical ?
L'article 22 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 fixe la règle : le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables. L'assemblée générale peut retenir une durée plus courte, mais jamais supérieure. Le renouvellement suppose un nouveau vote, dans les mêmes conditions de majorité que la désignation initiale.
Le président du conseil syndical n'est pas élu par l'assemblée générale. L'article 21 de la loi de 1965 est explicite : le conseil syndical élit son président parmi ses membres. Cette élection interne fait du président l'interlocuteur naturel du syndic entre deux assemblées, sans lui conférer de pouvoirs propres au-delà de ceux que la loi ou l'assemblée lui reconnaissent.
Le même article 22 du décret impose au conseil syndical de rendre compte à l'assemblée, chaque année, de l'exécution de sa mission. Ce compte rendu annuel est le pendant du contrôle qu'il exerce sur le syndic. Les règles d'organisation et de fonctionnement du conseil syndical figurent au règlement de copropriété ou, à défaut, sont fixées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24.
Quels sont les pouvoirs du conseil syndical face au syndic ?
Le premier pouvoir est celui du regard. Au-delà du droit de communication des pièces, l'article 21 prévoit que l'assemblée générale arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical devient obligatoire. En dessous de ce seuil, le syndic engage seul ; au-dessus, il doit recueillir l'avis du conseil syndical avant d'engager la copropriété.
Le second pouvoir est la mise en concurrence des contrats de syndic. L'article 21 charge le conseil syndical de mettre en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic avant la désignation d'un syndic professionnel par l'assemblée générale. Ces projets doivent être établis conformément au contrat type mentionné à l'article 18-1 A et accompagnés de la fiche d'information prévue au même article. Le conseil syndical peut en outre émettre un avis écrit sur tout projet de contrat, avis alors joint à la convocation de l'assemblée avec les projets concernés.
Cette mise en concurrence n'est pas absolue. L'assemblée générale peut en dispenser le conseil syndical par une décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la demande de dispense devant être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale précédente. Tout copropriétaire conserve par ailleurs le droit de faire inscrire à l'ordre du jour l'examen de projets de contrat qu'il communique. Pour comparer utilement les offres, mieux vaut solliciter tôt un cabinet habitué à travailler avec un syndic professionnel sur des bases contractuelles claires.
- Accès et copie des pièces de gestion, après avis donné au syndic (article 21)
- Consultation obligatoire au-delà du montant de marchés et contrats arrêté par l'assemblée générale
- Mise en concurrence des projets de contrat de syndic avant désignation d'un syndic professionnel
- Avis écrit facultatif sur tout projet de contrat, joint à la convocation
- Dispense de mise en concurrence possible, votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires
L'assemblée générale peut-elle déléguer ses pouvoirs au conseil syndical ?
Oui, dans un cadre strict. Les articles 21-1 à 21-5 de la loi de 1965, issus de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, permettent à l'assemblée générale de déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité de l'article 24. Deux conditions préalables : le conseil syndical doit comprendre au moins trois membres, et la délégation doit être votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Trois matières sont expressément exclues de la délégation : l'approbation des comptes, la détermination du budget prévisionnel et les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les évolutions législatives et réglementaires. L'assemblée générale alloue par ailleurs au conseil syndical, dans le budget prévisionnel voté chaque année, un montant destiné à l'exercice de cette délégation. Les décisions du conseil sont prises à la majorité de ses membres, la voix du président étant prépondérante en cas de partage.
La délégation est accordée pour une durée maximale de deux ans, renouvelable par une décision expresse de l'assemblée générale, et le conseil syndical rend compte de son exercice devant l'assemblée qui vote l'approbation des comptes. Enfin, l'article 21-4 impose que le syndicat souscrive une assurance de responsabilité civile pour les membres du conseil syndical. Une délégation étendue rend d'autant plus utile l'appui méthodologique d'un syndic de copropriété rompu à la préparation des résolutions.
Le conseil syndical est-il obligatoire et quelle est sa responsabilité ?
Le principe posé par l'article 21 est celui de l'institution obligatoire du conseil syndical dans tout syndicat de copropriétaires. Une copropriété peut toutefois s'en dispenser : l'assemblée générale peut décider, par une délibération spéciale prise à la majorité de l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire, qui rétablit le conseil, se prend à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Les petites copropriétés bénéficient d'un régime propre. L'article 41-8 de la loi de 1965 les définit comme les syndicats comportant au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros. Pour elles, l'article 41-9 écarte l'obligation d'instituer un conseil syndical, par dérogation aux articles 21 et 17-1. Aucune délibération spécifique n'est nécessaire pour s'en dispenser, mais rien n'interdit d'en constituer un.
L'absence de conseil syndical emporte une conséquence directe : lorsque la copropriété n'en a pas institué, la mise en concurrence des projets de contrat de syndic n'est pas obligatoire. Quant à la responsabilité, elle découle de la nature consultative de l'organe : le conseil syndical ne se substitue ni au syndic, seul organe exécutif, ni à l'assemblée générale, seule décisionnaire, sauf délégation régulièrement votée. C'est parce que cette délégation déplace la charge des décisions que l'article 21-4 impose une couverture en responsabilité civile. Un copropriétaire bailleur peut s'appuyer sur un cabinet de syndic à Paris et en Île-de-France pour articuler vie de l'immeuble et gestion de son bien.
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