Fonds de travaux obligatoire en copropriété (ex-fonds ALUR)

Qu'est-ce que le fonds de travaux obligatoire en copropriété ?

Le fonds de travaux est une épargne collective constituée par le syndicat des copropriétaires pour anticiper les dépenses lourdes de l'immeuble. Créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, il est aujourd'hui régi par l'article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021.

Sa logique est simple : plutôt que d'appeler plusieurs milliers d'euros à chaque copropriétaire le jour où la toiture lâche, la copropriété met de côté chaque année une fraction de son budget. Le fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, appelée par le syndic de copropriété en même temps que les provisions sur charges.

Les sommes ne se mélangent pas à la trésorerie courante. Elles sont déposées sur un compte bancaire séparé et rémunéré ouvert au nom du syndicat, qui ne peut faire l'objet d'aucune convention de fusion ou de compensation avec un autre compte. Les intérêts produits sont définitivement acquis au syndicat.

L'obligation vise les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation. Le fonds doit être constitué à l'expiration d'un délai de dix ans à compter de la réception des travaux de construction : un immeuble neuf bénéficie donc d'un sursis, la garantie décennale couvrant l'essentiel des risques sur cette période.

• L'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et du diagnostic technique global.
• La réalisation des travaux inscrits au plan pluriannuel adopté par l'assemblée générale.
• Les travaux d'urgence décidés par le syndic pour la sauvegarde de l'immeuble.
• Les travaux de conservation de l'immeuble, de santé et de sécurité des occupants non prévus au plan.
• Les travaux d'économies d'énergie et de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Quelles copropriétés doivent constituer un fonds de travaux en 2026 ?

Avant la loi Climat et Résilience, le dispositif comportait plusieurs échappatoires et les petites copropriétés pouvaient s'en dispenser. Le législateur a généralisé l'obligation : en 2026, toutes les copropriétés à destination totale ou partielle d'habitation dont la réception des travaux remonte à plus de dix ans doivent disposer d'un fonds de travaux, indépendamment du nombre de lots.

La montée en charge s'est faite par paliers, fixés par l'article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, selon le nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces. Le calendrier est aujourd'hui intégralement échu : aucune copropriété n'échappe plus au dispositif au motif de sa taille.

Beaucoup de petites copropriétés ne découvrent l'obligation qu'à l'occasion d'une vente ou d'un changement de gestionnaire. La régularisation suppose de vérifier la date de réception des travaux, de reconstituer l'historique de l'immeuble et d'inscrire la cotisation au budget : autant de points qui relèvent de la constitution et du suivi du fonds de travaux par un professionnel.

Quel est le montant de la cotisation au fonds de travaux ?

C'est le point qui a le plus changé et qui reste le plus mal compris : l'article 14-2-1 pose un double plancher, et non un taux unique. Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.

Les deux seuils se cumulent : la cotisation retenue est donc le plus élevé des deux montants. En l'absence de plan adopté, seul le second plancher s'applique et la cotisation ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Une copropriété qui refuse d'adopter un plan ne s'exonère donc pas de l'effort d'épargne minimal.

Ces taux sont des minima. L'assemblée générale peut voter une cotisation supérieure, à la majorité de tous les copropriétaires. À l'inverse, aucune clause du règlement de copropriété ni aucune décision d'assemblée ne peut descendre sous les planchers légaux.

Le dispositif prévoit une soupape lorsque l'épargne devient excessive : quand le montant du fonds excède le budget prévisionnel, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de la suspension des cotisations, au vu des décisions prises sur le plan pluriannuel.

• Avec plan pluriannuel adopté : au moins 2,5 % des travaux du plan et au moins 5 % du budget prévisionnel.
• Sans plan pluriannuel adopté : au moins 5 % du budget prévisionnel.
• Cotisation appelée selon les mêmes modalités que les provisions sur charges.
• Versement sans délai sur un compte bancaire séparé rémunéré au nom du syndicat.
• Suspension possible, après inscription à l'ordre du jour, si le fonds excède le budget prévisionnel.

Comment s'articulent le plan pluriannuel de travaux et le DTG ?

Le fonds de travaux ne se comprend qu'avec son pendant technique. L'article 14-2 de la loi de 1965 impose l'élaboration d'un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) dans les immeubles d'habitation dont la réception des travaux remonte à plus de quinze ans. Depuis le 1er janvier 2025, l'obligation vise toutes les copropriétés concernées, selon le même calendrier progressif que le fonds de travaux.

Le projet de PPT recense les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants et aux économies d'énergie. Il comporte une estimation du niveau de performance énergétique susceptible d'être atteint, une estimation sommaire du coût des travaux et leur hiérarchisation, ainsi qu'un échéancier sur les dix années suivantes. Il est actualisé tous les dix ans.

L'assemblée générale se prononce d'abord sur les modalités d'élaboration du projet, puis sur son adoption à la majorité de tous les copropriétaires. Une fois adopté, le plan devient la base de calcul du fonds de travaux et le calendrier des travaux à voter. Le maire ou le préfet peut en exiger la transmission et, à défaut, le faire établir aux frais du syndicat.

Le diagnostic technique global (DTG) est l'outil voisin : il est obligatoire préalablement à toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans, et le syndic doit par ailleurs inscrire la question de sa réalisation à l'ordre du jour de l'assemblée. Lorsqu'un DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années suivantes, le syndicat est dispensé d'élaborer le projet de plan pendant la durée de validité du diagnostic. L'élaboration du plan pluriannuel de travaux fait partie des missions structurantes du syndic.

Le fonds de travaux est-il remboursé au vendeur en cas de vente ?

Non, et c'est la règle qui surprend le plus les vendeurs. Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires et attachées au lot. Elles ne donnent lieu à aucun remboursement par le syndicat lors de la mutation, même si aucun travaux n'a été engagé.

Un copropriétaire qui a cotisé pendant huit ans laisse donc sa quote-part à l'acquéreur, qui hérite d'une copropriété déjà provisionnée. C'est un argument de valorisation réel à la vente, au même titre qu'une toiture refaite.

Vendeur et acquéreur restent libres de régler la question entre eux : rien n'interdit de prévoir dans l'acte de vente un remboursement au vendeur des sommes non encore affectées. C'est une négociation privée qui n'engage pas le syndicat et n'a rien d'automatique. À défaut de stipulation expresse, le vendeur ne récupère rien.

Le montant du fonds attaché au lot fait partie des informations transmises à l'acquéreur. Une comptabilité claire du fonds, lot par lot, est donc indispensable à chaque mutation et constitue l'un des marqueurs d'une gestion de copropriété rigoureuse.

Le bailleur peut-il récupérer la cotisation sur son locataire ?

Non. La cotisation au fonds de travaux ne figure pas dans la liste limitative des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elle finance la conservation et l'amélioration de l'immeuble, c'est-à-dire un investissement patrimonial : elle reste intégralement à la charge du bailleur, sans possibilité de la répercuter sur le locataire, y compris par une clause du bail.

L'erreur la plus fréquente consiste à intégrer la cotisation dans les provisions pour charges demandées au locataire, parce qu'elle apparaît sur le même appel de fonds du syndic. Lors de la régularisation annuelle, le locataire peut exiger le décompte par nature de charges et obtenir le remboursement de toute somme indûment appelée.

Pour l'investisseur, cette cotisation n'est pas une somme perdue : elle sécurise la valeur du bien à long terme et anticipe des appels de fonds qui seraient autrement brutaux. Elle doit en revanche être intégrée au calcul de rentabilité du lot loué, aux côtés des charges non récupérables, dans une gestion locative correctement budgétée.