Face à un loyer impayé, la procédure suit des étapes ordonnées : relance amiable, puis commandement de payer délivré par un commissaire de justice. À défaut de régularisation, la clause résolutoire du bail peut être mise en jeu six semaines après un commandement resté infructueux, délai issu de la loi du 27 juillet 2023. Le bailleur saisit ensuite le juge des contentieux de la protection, qui peut accorder des délais de paiement avant toute résiliation et expulsion. Les expulsions sont suspendues pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.
Réagir dès le premier retard : la relance amiable
Dès qu'un loyer n'est pas réglé à l'échéance, la première démarche est la relance amiable. Un contact rapide avec le locataire permet souvent de résoudre un retard ponctuel, lié à un oubli ou à une difficulté passagère, avant que la dette ne s'accumule.
La relance peut prendre la forme d'un rappel écrit précisant les sommes dues et la période concernée. Elle vise à obtenir la régularisation et, si nécessaire, à envisager un échéancier adapté à la situation du locataire.
Un suivi rigoureux des encaissements conditionne la réactivité. En gestion locative déléguée, les paiements sont contrôlés à chaque échéance et les relances engagées dès le premier retard, ce qui limite l'aggravation de l'impayé.
Le commandement de payer
Lorsque la relance amiable reste sans effet, le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Cet acte rappelle au locataire les sommes dues et lui laisse un délai pour régulariser sa situation.
Le commandement de payer marque le passage à la phase formelle de la procédure. Il constitue un préalable nécessaire à la mise en jeu de la clause résolutoire prévue au bail pour l'hypothèse d'un impayé.
À ce stade, le dialogue reste possible : le locataire peut encore régler sa dette ou solliciter un échéancier. L'accompagnement dans la gestion des impayés permet de coordonner ces démarches et le recours au commissaire de justice.
La clause résolutoire : six semaines après le commandement
La clause résolutoire est la clause du bail qui prévoit sa résiliation de plein droit en cas de manquement du locataire, notamment le défaut de paiement du loyer ou des charges. Sa mise en œuvre suppose le commandement de payer préalable.
Si le commandement reste infructueux, la résiliation du bail peut intervenir à l'expiration d'un délai de six semaines. Ce délai est issu de la loi du 27 juillet 2023. L'écoulement du délai ne suffit toutefois pas : c'est au juge qu'il revient de constater la résiliation.
Le bailleur doit donc saisir la juridiction compétente pour faire acter la fin du bail et solliciter, le cas échéant, l'expulsion. Le locataire conserve la faculté de régulariser sa situation pour éviter la résiliation.
Étapes de la procédure d'impayé de loyer
| Étape | Objet | Intervenant |
|---|---|---|
| Relance amiable | Rappeler les sommes dues et inviter à régulariser | Bailleur ou mandataire de gestion |
| Commandement de payer | Sommer le locataire de payer dans le délai imparti | Commissaire de justice |
| Délai de six semaines | Laisser au locataire le temps de régulariser l'impayé | Locataire |
| Saisine du juge | Faire constater la résiliation et statuer sur la situation | Juge des contentieux de la protection |
| Résiliation et expulsion | Mettre fin au bail et, le cas échéant, libérer le logement | Juge, commissaire de justice |
Le juge des contentieux de la protection et les délais
La saisine du juge des contentieux de la protection permet de faire constater la résiliation du bail et de statuer sur la situation du locataire. Le juge apprécie les éléments qui lui sont soumis et vérifie que les conditions de la clause résolutoire sont réunies.
Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement. Lorsque ces délais sont octroyés et respectés, la clause résolutoire peut être neutralisée : le locataire qui règle sa dette dans les conditions fixées évite la résiliation du bail.
Le recours au juge est ainsi une garantie pour le bailleur, qui obtient un titre pour faire valoir ses droits, et une protection pour le locataire, qui peut exposer sa situation et solliciter des aménagements.
Expulsion et trêve hivernale
Lorsque la résiliation est constatée et que le locataire ne libère pas le logement, l'expulsion est mise en œuvre par un commissaire de justice, sur le fondement de la décision de justice obtenue. Cette phase reste strictement encadrée.
Les expulsions sont suspendues pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions. Pendant cette période, la mesure d'expulsion ne peut en principe être exécutée, même si la résiliation a été prononcée.
Le signalement de l'impayé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) permet, en amont, de mobiliser des dispositifs d'accompagnement et de rechercher des solutions préservant à la fois les droits du bailleur et le maintien du locataire.
Prévenir les impayés en amont
La meilleure gestion d'un impayé reste sa prévention. Un dossier de location solide et des garanties adaptées permettent de réagir dès le premier retard et de sécuriser les revenus locatifs face au risque de défaillance.
Plusieurs dispositifs existent : l'assurance loyers impayés, dite GLI, la caution d'un garant, ou la garantie Visale proposée par Action Logement, gratuite. L'assurance loyers impayés et la caution ne se cumulent pas, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.
Le choix d'une garantie dépend du profil du locataire et de la stratégie du bailleur. Une assurance loyers impayés peut être combinée à un suivi de gestion locative assurant relances et démarches. La gestion de la copropriété relève, pour sa part, d'un syndic.
- Constituer un dossier de location complet à l'entrée du locataire.
- Choisir une garantie adaptée : assurance loyers impayés, caution ou Visale.
- Ne pas cumuler GLI et caution, sauf locataire étudiant ou apprenti.
- Relancer dès le premier retard et privilégier l'échéancier amiable.
- Signaler l'impayé à la CCAPEX pour mobiliser les dispositifs de prévention.
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