Loyer de référence majoré : calcul et plafond

Loyer de référence, majoré, minoré : que recouvrent ces trois montants ?

L'encadrement des loyers repose sur un dispositif expérimental issu de l'article 140 de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, qui adapte les règles de fixation du loyer de la loi du 6 juillet 1989. Il ne s'applique que dans les communes candidates situées en zone tendue. Pour savoir si la vôtre est concernée, consultez le panorama des zones soumises à l'encadrement des loyers.

Dans ces territoires, le représentant de l'État fixe chaque année, par arrêté, trois montants exprimés en euros par mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Ces trois montants ne servent pas au même usage : un seul constitue un plafond opposable.

Le loyer de référence correspond au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers. Il n'est pas un plafond : c'est la valeur pivot à partir de laquelle les deux autres sont calculés.

Où trouver le montant du loyer de référence majoré applicable à son logement ?

Aucun montant national n'existe : les valeurs diffèrent d'une ville à l'autre, d'un secteur à l'autre au sein d'une même ville, et changent à chaque nouvel arrêté. Impossible, donc, de fixer un loyer sans consulter le texte en vigueur au jour de la signature.

Quatre paramètres permettent d'identifier la bonne ligne de la grille : le secteur géographique, le nombre de pièces principales, l'époque de construction de l'immeuble et le type de location, meublée ou non. Leur croisement donne un seul loyer de référence majoré au mètre carré.

Ce montant s'applique ensuite à la surface habitable, et non à la surface au sol ou à une surface pondérée d'annonce : une surface surévaluée fait mécaniquement basculer le loyer au-dessus du plafond.

Le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature doivent figurer au contrat, de même que le montant et la justification d'un éventuel complément de loyer. Un complément non mentionné au bail ne peut pas être invoqué ensuite pour justifier un loyer élevé.

Comment calculer concrètement le plafond de loyer ? Un exemple chiffré

Les valeurs qui suivent sont fictives et purement illustratives : elles servent uniquement à montrer le mécanisme de calcul et ne correspondent à aucun arrêté préfectoral réel.

Prenons un appartement non meublé de 40 m² de surface habitable, situé dans un secteur où l'arrêté fixerait un loyer de référence de 25 €/m² pour cette catégorie de logement.

• Dans cet exemple, le loyer de base ne pourrait pas dépasser 1 200 € par mois.
• Un loyer fixé à 1 350 € serait irrégulier de 150 € par mois, sauf complément de loyer justifié.
• Si le loyer en cours était inférieur à 700 €, une action en réévaluation serait envisageable au renouvellement, dans la limite de ce seuil.
• Le plafond porte sur le loyer seul : charges récupérables et dépôt de garantie obéissent à leurs propres règles.

Dans quels cas un complément de loyer est-il autorisé ?

Le complément de loyer est la seule façon légale de dépasser le loyer de référence majoré. Il n'est admis que si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Ce n'est donc pas un supplément libre, mais une exception fondée sur un élément réellement distinctif.

Deux limites structurent le dispositif. D'une part, un complément ne peut pas s'appliquer à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré : le bailleur doit d'abord porter le loyer au plafond, le complément venant au-delà. D'autre part, son montant et les caractéristiques qui le fondent doivent être mentionnés dans le bail.

Depuis le 18 août 2022, le complément est en outre interdit lorsque le logement présente l'un des défauts listés par la réglementation : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur les murs, diagnostic de performance énergétique de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations ou inondations, problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, installation électrique dégradée ou mauvaise exposition.

Le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour contester le complément devant la commission départementale de conciliation. La charge de la preuve pèse sur le bailleur : c'est à lui de démontrer les caractéristiques exceptionnelles alléguées. À défaut d'accord, le locataire peut saisir le juge dans les trois mois suivant la réception de l'avis de la commission, et la décision rendue s'applique rétroactivement à la prise d'effet du bail.

Que risque le bailleur en cas de dépassement, et quels recours pour le locataire ?

Le dépassement du loyer de référence majoré ouvre deux voies parallèles : l'une civile, à l'initiative du locataire, l'autre administrative, à l'initiative du préfet.

Sur le plan civil, le locataire peut engager une action en diminution de loyer lorsque le loyer de base prévu au contrat excède le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature. En sens inverse, au renouvellement, un bailleur dont le loyer reste inférieur au loyer de référence minoré peut proposer une réévaluation dans la limite de ce seuil, avec un préavis d'au moins six mois avant le terme du contrat, cette action étant fermée depuis août 2022 pour les logements classés F ou G.

Sur le plan administratif, le préfet peut mettre en demeure le bailleur de se mettre en conformité dans un délai de deux mois et de restituer les sommes trop perçues. À défaut, une amende administrative peut être prononcée, dans la limite de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Ces sanctions se cumulent avec la restitution du trop-perçu : le dépassement n'a aucun intérêt économique.

À ne pas confondre avec la révision annuelle du loyer, qui suppose une clause de révision et se calcule à partir de l'indice de référence des loyers, comme détaillé dans notre guide pour réviser son loyer avec l'IRL. Une révision régulière ne permet jamais de franchir le plafond majoré.

Comment sécuriser la fixation du loyer dès la rédaction du bail ?

Trois réflexes suppriment l'essentiel du risque : mesurer correctement la surface habitable, relever la bonne ligne de l'arrêté préfectoral en vigueur à la date de signature, et reporter au bail le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré, ainsi que le complément éventuel et sa justification.

Gardez également à l'esprit que le dispositif de l'article 140 de la loi ELAN reste expérimental, pour une durée de huit ans à compter de la publication de la loi du 23 novembre 2018, prolongation de 2022 incluse. Son maintien au-delà de ce terme dépend du législateur : avant de signer, vérifiez l'état du droit et l'arrêté applicable dans la commune concernée.

Pour un contrat intégrant les mentions obligatoires liées à l'encadrement, vous pouvez générer un bail conforme puis y reporter les montants issus de l'arrêté. Et si vous préférez déléguer le contrôle du loyer, la rédaction du bail et le suivi des révisions, la gestion locative assurée par AD Gestion, à 6,5 % TTC des loyers encaissés, sécurise l'ensemble du cycle locatif.